전세계약 만기 전 이사할 경우, 보증금을 못 받았을 때를 대비하는 법

Question

안녕하세요, 제가 조금 특이한 상황에 놓여있습니다.

현재 살고 있는 전세집은 2026년 9월 11일자로 계약 종료구요.

신혼집을 꾸리게 되면서, 2026년 7월 10일로 신혼집 전세계약을 진행했습니다.

4월부터 현재 집 조기 퇴거 의사를 밝혔고 세입자를 구했으나 현재까지 없는 상황입니다.

신혼집 전세계약은 전자계약으로 진행했기 때문에 확정일자까지 받아져있는 상태입니다.

세입자가 안들어왔기 때문에 이사일에 보증금을 돌려주지 못하고 계약종요일자에 주겠다는 것이 임대인 입장입니다.

저도 이해하고 맞는 일이지만, 제일 불안한 것은 9월 11일까지도 보증금을 못 돌려받을 경우입니다.

7월 10일에 이사 후 전입신고를 해버리면 기존 집은 자동 전출처리 되므로 대항력이 소실되는 것으로 알고 있어서요.

임차권등기명령과 전입신고를 언제 어떻게 진행해야할지가 궁금합니다.

9월 12일에 임차권 등기명령을 하고 그때까지 전입신고는 안하고 신혼집에서 살아도 되는것인지?

그렇다면 전입신고는 언제부터 하면 되는 것인지,

기존 전세집는 침대정도만 놓고 떠나도 점유하고 있는 것으로 인정이 되는 것인지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

기존 집의 보증금을 안전하게 돌려받기 위해서는 신혼집으로 이사를 하시더라도 절대 새집으로 미리 전입신고를 하시면 안 됩니다. 현행법상 대항력은 주택의 점유와 주민등록(전입신고)을 계속 유지해야 효력이 존속하므로, 기존 집에 침대 등 일부 짐을 남겨두고 출입통제권을 가져 점유 상태를 계속 인정받으셔야 합니다(주택임대차보호법 제3조 제1항).

만약 계약 종료일인 9월 11일까지 보증금을 받지 못하신다면, 임대차가 완전히 끝난 다음 날인 9월 12일에 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하실 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 법원에 신청한 후 해당 주택의 등기부에 임차권등기가 완전히 기입된 것을 확인하신 후에 신혼집으로 전입신고를 하셔야만 기존 집의 대항력과 우선변제권이 상실되지 않고 안전하게 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).

안전한 임대차 계약 해지 및 보증금의 반환을 기원합니다.