부동산 근저당 권리도 상속이 되나요?
요양원에 계시는 외조모의 재산이 부동산으로 8억정도 있습니다 (추정)
상속권자로는 저희어머니 , 외삼촌1 , 외삼촌2 , 이모 이렇게 4명이 있으며
주택3억(외삼촌1명의) + 상가3억(외삼촌2가증여받은후증발함) + 토지2억 (어머니,이모 상속분)
이 중 주택3억짜리는 2001년에 외조부가 돌아가시면서 외조모가 살던곳인데
그 때 외삼촌1이 외조부에게 장남이라고 상속을 미리 받아서 현재 외삼촌1 명의로 돼있고
상가3억 짜리는 외삼촌2가 사업망하고 빚갚는다고 상가건물을 미리 증여받아서 다 팔아쳐먹었습니다.
그래서 남아있는 토지2억 (평당30만,약670평)을 저희어머니와 이모가 각각1억원씩 상속 받을예정인데
법대로라면 8억 나누기 4명 해서 각각2억씩 상속을 받아야하냐 주택3억짜리는 외삼촌1이 장남이라는
이유로 가장먼저 상속을 받았었는데 상가3억짜리도 외삼촌2가 미리 증여받아서 다 처분했고
매도후 현금3억도 또 사업실패로 날린상태로 알고있습니다. 심지어 남이있는 토지2억짜리 담보로
대출 4천만원을 받았는데 상환기간내에 상환을 못해서 토지가 은행에 넘어갈 상황에 처하자
저희어머니와 이모가 대출금을 대신 다 갚아줬고 그후로 외삼촌2는 돈도안갚고 잠수탄 상태입니다.
그럼 어머니,이모는 1인당 2억씩 받아야될걸 1억씩밖에 못받아서 1억원손해에다
토지대출금4천만까지 대신 다갚아주고 엄청난 손해인데 어차피 다 증발한 돈이라 이건 차치하고
10년전쯤에 외조모 치매+합병증으로 쓰러져서 저희집에서 어머니와 제 여동생이 7년동안
24시간 케어다해주고 삼시세끼 다챙겨주고 대소변까지 다받아주고 생활했는데 그 7년동안
삼촌2명과 이모는 단 하루도 제대로 모신적이 없고 어머니도 두손두발 다들고
현재 외조모는 요양원에 들어가있는 상태입니다. (사망임박)
그래서 저희 어머니가 7년동안 외할머니 모신 대가로 외삼촌1이 가지고 있는 주택3억짜리를
매도하면 5천만원이라도 저와 동생에게 나누어 주라고 요구하였고 외삼촌1의 동의로 그 주택에
근저당을 잡아서 외삼촌1임의로 매도를 못하게 해놓은상태고 그 사실을 최근에 알게되었습니다.
제가 부동산에 문외한이라 근저당이라는게 은행을 상대로 물권을담보로 대출을 받을때 발생하는
채권권리인줄로만 알았는데 어머니가 외삼촌1명의로된 주택에 근저당을 잡아놓았다는게
무슨말인지 이해가 가지않습니다. 문제는 저희 어머니도 6개월전부터 치매와 여러 합병증으로
원활한 의사소통이 안되고있는 상태라서 상의를 하지 못하고있는 상황입니다.
제가 직접 외삼촌1에게 물어보니 근저당이 잡혀있는건 맞지만 자기는 은퇴후에 3억주택으로
이사를해서 죽을때까지 살생각이라고 매도할 생각이 없다고 합니다.
어머니가 스마트폰도 제대로 못쓰는 상황이라 제가 가지고있는데 외삼촌1과의 카톡 내용을보니까
외할머니 7년동안 모신대가로 저와동생에게 3억주택팔면 5천만원을
저와 동생에게 주라고 강력하게 요구를 하였고 삼촌도 알겠다고 하였는데
그뒤로는 마음이 바뀐건지 계속 죽을때까지 살예정인데 무슨 의미가있냐 그러고
다투는 대화내용이 있습니다..
만약 저희 어머니가 돌아가시게 되면 그 근저당도 저와 동생에게 상속이돼서 외삼촌1이 3억주택을
마음대로 처분하지 못하게 하도록 가능한가요? 그게 가능하다면 제가 근저당을 풀어주는 대가로
3억주택매도시에 5천만원을 달라고 합의서를 써주고 처분후에 돈을 받을수있을지도 궁금합니다.
글이 길었는데 읽어주셔서 감사합니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론
근저당권은 채권을 담보하기 위한 권리이므로, 어머니 명의로 설정되어 있다면 어머니가 사망하실 경우 상속인인 자녀에게 그대로 승계됩니다. 따라서 외삼촌1은 해당 근저당을 해소하지 않는 이상 자유롭게 주택을 처분하기 어렵습니다. 이후 근저당을 말소해주는 대가로 일정한 금액을 지급받는 합의를 시도하는 것도 가능하나, 이를 위해서는 사전에 법적 권리관계가 명확히 정리되어야 합니다.근저당의 성질
근저당은 채권을 담보하기 위한 물권으로, 은행뿐만 아니라 개인 간에도 설정할 수 있습니다. 즉 어머니가 외삼촌1 소유의 주택에 근저당권을 설정했다면 이는 어머니가 일정한 채권을 가지며 이를 담보하기 위해 물권을 확보한 것으로 볼 수 있습니다. 설정등기가 되어 있다면 등기부등본을 통해 권리관계 확인이 가능합니다.상속과 승계
어머니가 사망하게 되면 근저당권은 상속재산으로 포함되어 법정상속인에게 분할 승계됩니다. 상속인인 자녀가 이를 승계받으면 외삼촌1은 해당 근저당을 말소하지 않는 한 매매, 담보 제공 등에 제약을 받을 수 있습니다. 따라서 상속인이 근저당을 유지하면서 외삼촌1과 협상할 여지가 생기는 것입니다.합의와 집행 가능성
근저당권자가 합의서를 작성해 근저당 말소와 일정 금액 지급을 교환하는 방식은 가능하지만, 반드시 공증이나 서면합의로 명확히 해두어야 합니다. 단순한 구두 약속이나 카카오톡 대화만으로는 추후 분쟁 발생 시 강제 집행력이 부족할 수 있습니다.종합적 조언
이번 사안은 단순히 상속문제에 그치지 않고, 과거 증여와 상속분 분쟁, 장기간의 부양 기여까지 얽혀 있어 복합적입니다. 따라서 근저당권의 설정 여부를 등기부로 확인한 뒤, 상속개시 이후 권리를 행사할 수 있도록 대비하는 것이 중요합니다. 필요하다면 유류분 반환청구, 기여분 주장 등도 검토할 수 있습니다. 실질적으로 권리를 확보하기 위해서는 전문적인 법률 검토와 전략적 대응이 필수적입니다.
안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
피상속인이 사망하면 모든 권리의무가 상속인들에게 상속됩니다. 따라서 근저당에 대한 권리 역시 상속인인 자녀들에게 상속이 되며 유지가 되겠습니다. 합의를 하시는 것은 당사자간 협의하여 결정이 가능하신 부분이므로 안될 이유가 없습니다.