월세 세입자 명의변경 문의합니다 아시는분 대답좀 해주세요

Question

월세 사는 세입자 계약자( 엄마) 2년 동안 살고 있다가 연장 계약을 1년만 더 하고 싶다고 그렇게 했는데 전화와서는 딸명의로 바꾸고 싶다고 딸이 개인사업자를 내는데 집명의가 필요하고 해서 그렇게 하라고 하긴했는데 돈은 오고가진 않았구요 특약으로 기존임차인(엄마)의 임대차 계약은 종료되었으며, 기존 보증금 전약은 새로운 임차인 (딸)에게 승계된것으로 간주한다. 임대인 퇴거시 새로운 임차인(딸) 에게 보증금을 반환함으로써 의무를 다하며, 이에 대해 기존 임차인은 어떠한 이의도 제기하지 않는다 라고 적으면 될까요? 아님 돈이 오고 가야할까요? ( 돈이 오고가는이유는 엄마에게 보증금을 반환하고 딸에게 다시 보증금을 받는게 확실한 방법이지만 돈이없다고 예전에도 보증금 빌려달라고했기때문에 반환하면 다시 바로 돌려주지않을것 같아서) 특약사항만 걸어도 나중에 보증금 줄때 상관없을까요?

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안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  명의변경을 하면서 보증금이 실제로 오가지 않더라도, 기존 임차인과 신규 임차인, 임대인 세 주체의 의사가 명확히 합치되고 이를 계약서에 분명히 남긴다면 법적으로는 효력이 인정될 수 있습니다. 다만 분쟁 예방과 임대인 보호 측면에서는 단순 특약 기재만으로는 위험이 남아 있고, 추가적인 서면 조치가 필요합니다.

• 보증금 승계의 법적 구조
  기존 임차인 명의의 임대차가 종료되고 신규 임차인에게 보증금 채권이 이전되는 구조는 채권양도와 유사하게 평가됩니다. 이 경우 임대인은 기존 임차인의 보증금 반환 의무를 면하고, 신규 임차인에게만 반환하면 되지만, 그 전제는 기존 임차인이 보증금 반환청구권을 포기하거나 신규 임차인에게 이전한다는 점이 명확해야 합니다. 단순히 임대차계약 특약에만 기재할 경우, 기존 임차인이 추후 반환을 요구할 여지를 완전히 차단하기 어렵습니다.

• 특약 문구의 한계와 보완 필요성
  제시하신 특약 문구는 방향 자체는 맞지만, 기존 임차인의 별도 확인서나 합의서가 함께 작성되지 않으면 분쟁 소지가 남습니다. 특히 보증금이 실제로 이동하지 않는 경우에는 기존 임차인이 보증금 반환청구권을 포기하고 신규 임차인에게 승계시키는 데 동의한다는 취지의 자필 서명 문서가 필요합니다. 이를 통해 임대인은 이중 반환 책임 위험을 줄일 수 있습니다.

• 실무적 권고 사항
  가장 안전한 방법은 보증금이 실제로 이동하는 구조이나, 현실적으로 어렵다면 기존 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 승계 동의서를 별도로 받아 두시고, 신규 임차인과의 계약서에도 동일한 내용을 반복 기재하시는 것이 바람직합니다. 또한 명의변경 사유와 보증금 승계 경위를 명확히 남겨 두시는 것이 향후 분쟁 예방에 도움이 됩니다.