미등록 주택임대사업자 & 군인월급 차용증 이자 인정 되나요?

Question

현재10년 거주중 아퍄트 조정지역 공시가 4억 공동명의

삼송역 오피스텔 분양계약 2018.9.13 7평 부인명의

현재 일반임대사업자 상태. 10% 부가세 환급 받음

2025년 3월 입주예정인 아파텔 남편명의 201.8 계약

2025년 3월 입주예정인 아파텔 아들명의 21.8월 계약 이달 9월 말 군입대예정

질문) 1번

삼송역 12월 등기예정인 오피스텔을 어떻게 해야 최선의 선택이 될지 일임사를 폐업 후 부가세 토해내고 미등록으로 월세를 놓으면 직장피부양자가 지역가입자로 변경 된다고 하고 일이사는 월세 구하기가 너무 어렵고 주택임대사업자는 10년 의무와 중간에 아파트 매도 등 변수가 생길꺼 같아 자신없고 도대체 7평 오피스텔을 현재 어떻게 해야 최선의 선택일지 좀 도와 주세요

질문) 2번

8월에 아파텔 계약금 10% 72,000,000원 입금완료

이금액을 1차 차용증을 쓰고 군월급으로 이자를 받고

중도금 무이자 대출 후 잔금 시 대학교4학년인 일때 잔금

217,000,000원을 2차 차용증 쓰고 아르바이트로 이자 받고

나머지 부족한 돈 아파텔 담보잡아 완납 후 월세 받아 이자 냄

1년후 졸업해서 직장 입사 후 월급으로 이자 냄

이 계획이 가능 한가요? 군인월급 으로 이자 내도인정 될까요? 잔금시 직장이 없는 대학생이 알바해서 이자 내도 될까요?

질문이 많아서 죄송합니다 감사합니다

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 저희는 말씀해주시는 상황에 따른 세법 상의 결과만 말씀드릴 수 있는 것이지, 투자를 어떻게 해야할지 조언을 해드릴 수 있는 입장이 아닙니다. 오피스텔과 관련하여서는 양도, 용도변경, 임대사업 등 하시려는 행동에 제반되는 세금이 매우 다양하므로 구체적인 상황을 말씀해주셔야 그에 따른 세금문제를 말씀드릴 수 있습니다.

2. 부모자녀 간에 금전소비대차계약을 하고 원리금을 갚기로 하는 경우 세법에서는 특수관계자 사이에 이자율 4.6%를 적용하여 이자를 지급하여야 합니다. 만약 이자를 지급하는 경우 이자소득세 27.5%(지방세 포함)를 원천징수를 해야 합니다. 하지만 2억1천7백39만1,304원 미만으로 금전을 차입하는 경우 연간 이자가 1천만원 미만이 되기 때문에 차입하셔도 무방합니다. 즉 1년간 이자 1천만원이하의 경우 증여세 과세 대상이 되지 않습니다. (217,391,304원 * 4.6% = 1천만원)

또한 실제 상환내역, 이자지급내역 등이 이체내역 등으로 증명되지 않아 사실관계를 증명할 수 없는 경우에는 세무서에서 증여로 보아 증여세를 과세할 수도 있으니 유의하셔야 하며 그 기준은 세무서의 재량과 실질에 따라 판단하는 것이기 때문에 명확하게 말씀드릴 순 없습니다.