토지 점유 취득 시효에 관하여 궁금한 것이 있습니다.
안녕하세요. 이야기가 길지만 정리하여 말씀드리겠습니다.
1. 최근 조모님 집에 국가 도로가 개통된다고 하여 집 및 토지를 판매하는 과정에서 측량을 실시.
2. 뒷 집의 진입로와 대문이 조모님의 땅이 물고 있음 (건축물대장 상으로는 뒷집의 인허가년도는 2000년)
3. 모친과 조모님은 물려있는 땅을 되찾고 싶어하심 (예전부터 토지 무단 점유인지는 하고 있었으나 이에 대해 항의 할 때 뒷집에서 계속 자기 땅이라고 우겼다고 함)
4. 찾아보니 점유 취득이라는게 있어 땅을 돌려받지 못할 수도 있다고 함 (뒷집에서도 해당 부분 인지 상태)
5. 뒷집은 대문 및 마당, 담벼락을 철거하지 않겠다고 버티는 중
6. 법적 절차를 밟기 위해 올해 7월 땅 명의를 외할머니에서 어머니로 옮김(증여)
7. 내용증명을 3~4차례 발송하였으나 뒷집에서 답변을 해주지 않고 있
현재 상황은 이런 상황입니다
뒷집이 20년 넘게 그 땅을 점유하고 있었으나 해당 토지에 대해 등기 요청을 이전 소유자인 조모께 하지 않았으며
알아보니 '점유 취득 시효가 완성되었다고 하더라도 등기를 하지 않고 있는 사이에 제 3자에게 소유권이전등기가 마쳐지면, 점유자는 그 3자에게 대항할 수 없다' 라고 하는데요
해당 사항에 대해 법률 구조 공단에 무료 상담을 받아 보았는데도 직원은
'증여나 상속으로 진행하였으면 뒷집에서 점유 취득 시효 주장 가능하다' 라고 답변해주었고
다시 한번 알아보니 '상속은 포괄승계라 뒷집에서 점유 취득 시효 주장이 가능한 게 맞으나 증여는 특정승계 라서 뒷집에서 점유 취득 시효 주장을 어머니에게 할 수 없다' 라고 하던데
법률 구조 공단 직원이 자꾸 짜증 섞은 답변을 해주어 다시 물어보기 좀 곤란한 상황입니다
궁금한 사항은 다음과 같습니다
1. 올해 7월 증여로 명의 변경을 하였을 때 뒷 집(점유자)가 모친(새로운 소유자)에게 점유 취득 시효 주장을 할 수 없다는 것이 사실인지
2. 명의 변경 사유가 '점유자가 합의를 하지 않으니 법적 절차를 밟아야 하는데 조모님의 건강 문제와 나이 문제가 있어 법원에 다니기 힘드실 것 같으니 모친의 명의로 변경 후 모친이 직접 법적 절차를 밟자' 였는데 해당 부분이 '반사회적 법률 행위'에 해당하는지
명쾌한 답변을 얻고 싶습니다
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
증여로 명의가 이전된 경우 점유자가 새로운 소유자에게 취득시효를 곧바로 주장할 수 없다는 해석은 타당합니다. 취득시효 완성 후에도 등기를 하지 않았다면 제3자에게 이전된 소유권에 대항하지 못한다는 것이 확립된 법리입니다. 따라서 모친이 적법한 증여를 통해 소유권을 취득했다면 점유자의 취득시효 주장은 원칙적으로 받아들여지지 않습니다.법리 검토
취득시효는 등기 이전 소유자와 점유자 사이에서만 완성 효력이 발생하며, 제3자가 특정승계로 등기까지 마친 경우 대항력이 없습니다. 증여는 특정승계이므로 상속과 달리 전 소유자의 지위를 그대로 승계하지 않습니다. 명의 이전 목적이 소송 수행의 편의라면 이는 사회질서에 반하는 행위로 평가되지 않고 정상적 재산관리 행위로 보게 됩니다.수사 또는 재판 대응 전략
점유자가 취득시효를 주장하더라도 등기 미이행 상태에서 제3자인 모친에게 효력이 미치지 않는 점을 명확히 제시해야 합니다. 측량 결과, 무단 점유 범위, 내용증명 발송 내역을 정리해 인접토지 경계확정 또는 건물철거·토지인도를 청구할 수 있습니다. 점유 경위와 대화 내용도 증거로 확보하는 것이 유리합니다.추가 조치 또는 유의사항
취득시효 항변을 차단하기 위해 현재 점유 실태를 사진과 도면으로 정리하고 향후 방해 배제를 청구할 수 있습니다. 점유자가 협의를 거부할 경우 경계확정소송과 인도 청구를 병합하는 방안을 고려할 수 있습니다. 명의 변경 자체가 문제되는 경우는 드물므로 절차 진행에 집중하면 됩니다.
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