경제
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상가근린주택 대출한도 문의드립니다
상가근린주택이고 약17평형 입니다 제가 2017년도에 일반전세대출(당시 전세금 1억5000에서 5000대출)받았고 이후 2024년도에 대출금리를 조금 낮추고저 버팀목으로 갈아탔습니다
이번에 저는 다른곳에 이사를 가게되어 현재 전세를 내놓았는데 버팀목전세대출 한도는 얼마나될까요?
허그와HF 각기 다르다는데 상세한 설명부탁드립니다
3개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 박성훈 경제전문가입니다.
제가 아는 한도에서 말씀드려볼께요.
# 상가근린주택의 버팀목 대출 가능 여부 체크
1. 대출 가능 조건
건축물대장상 들어오는 세대의 용도가 주택(단독, 다가구, 다세대 등)으로 명시되어 있고 실제 주거용으로 사용하는 경우 버팀목 대출 신청이 가능합니다.
2. 대출 불가 조건: 해당 호수의 용도가 근린생활시설(상가, 사무소 등)로 기재되어 있거나, 위반건축물 표지가 붙어 있다면 HUG/HF를 불문하고 버팀목 전세대출이 전면 불가능합니다.
# 버팀목전세대출 기본 한도 조건 (공통)
1. 보증금 한도: 임차보증금 3억 원 이하 (수도권 외/지방 및 신혼가구 등 조건에 따라 조정)
2. 대출 비율: 보증금의 최대 80% 이내
3. 호당 최대 한도
- 일반 버팀목: 수도권 1억 2,000만 원, 지방 8,000만 원
- 청년 전용 버팀목: 최대 2억 원
- 신혼부부 버팀목: 최대 3억 원 (수도권 기준)
# HUG vs HF 담보 보증서 차이점 및 한도 산정 방식
1. HUG (주택도시보증공사) 보증
- 특징: 세입자의 소득이 낮아도, 집값 대비 부채비율만 안전하다면 보증금의 80%까지 풀(Full) 대출이 나오는 경우가 많습니다. 또한 전세보증금 반환보증보험이 자동 가입됩니다.
- 상가주택에서의 한도 산정 방식: HUG 기준 ‘주택 가격’을 먼저 산정합니다. (공시가격 × 140% 등) 그리고 주택 가격에서 선순위 채권(건물 전체의 선순위 근저당 + 먼저 들어온 선순위 임차보증금 합계)을 차감합니다. 담보인정비율 적용 후 남은 금액 범위 내에서만 대출이 승인됩니다.
- 상가주택 시 주의점: 상가주택(다가구 형태)은 건물 전체에 근저당이 설정되어 있거나 다른 세대의 선순위 보증금이 많은 경우가 흔합니다. 선순위 채권 금액이 크면 HUG 보증은 한도가 깎이거나 아예 거절될 가능성이 매우 높습니다.
2. HF (한국주택금융공사) 보증
- HF는 주택의 조건보다 세입자 본인의 소득과 신용도를 중심으로 대출 한도를 산정합니다.
- 특징: 건물의 권리관계(선순위 근저당 등)에 영향을 상대적으로 덜 받지만, 세입자의 연소득에 따라 대출 한도가 결정됩니다.
- 한도 산정 방식
보통 세입자 연소득의 약 3.5배 ~ 4배 수준으로 한도가 형성되고 무직자나 소득 증빙이 어려운 세입자의 경우 최소 기본 한도약 3,300만 원 내외 수준으로 대출 한도가 제한됩니다.
- 상가주택 시 장점: 건물에 선순위 근저당이 다소 있더라도 세입자 소득이 충분하다면 대출 승인이 수월한 편입니다. 다만, 반환보증보험은 별도로 가입 요건을 확인해야 합니다
안녕하세요. 정현재 경제전문가입니다.
건축물대장 및 등기부등본상 해당 목적물이 주태이 아닌 근린생활시설로 등록되어 있다면 HUG와 HF의 버팀목전세자금대출은 모두 이용이 불가능합니다. 버팀목대출은 전용면적 85제곱미터 이하의 주태만을 대상으로 하기에 공부상 용도가 근린생활시설인 곳은 상품 지원 대상에 해당하지 않아서 세입자가 새로 들어올때 버팀목으로 대출을 받아 들어올 수 없습니다.
안녕하세요. 이대길 경제전문가입니다.
버팀목 대출은 보증금의 최대 80%(일반 1.2억 원, 신혼부부 3억 원)까지 가능합니다. HUG는 집의 시세와 대출 상태를 까다롭게 따져 보증보험과 함께 대출을 해주고 HF는 새로 들어올 세입자의 소득과 신용도를 중심으로 대출 한도를 결정합니다