상생임대계약 / 혼인합가 일시적2주택 / 합산과세 모두가 엮여 있는 상황에서의 질문
안녕하세요, 부동산 및 세금 관련하여 궁금한 사항이 있어 이곳 전문가 분들에게 질문 및 조언을 구합니다.
먼저 제가 처한 사항은 아래와 같습니다.
(자산현황)
○ 나 : 서울 답십리 아파트 소유(21.6월 매입, 23.6월~25.6월 : 전세계약, 25.6월~27.6월까지 상생임대계약중)
당시 매입금액 : 11.2억 / 매도 시 예상금액 : 약 16.5~17억
○ 와이프 : 인천 부평 산곡 소재의 입주권(재개발 조합원 / 매입 매도 가격등 상세사항 잘 모름)
※ 혼인신고는 22.9월 진행
-> 정리
☆ 상생임대계약 종료 시점(27.6월)에서 혼인합가(10년 내)에 의한 일시적 2주택으로
와이프 명의의 입주권 매도 시 1주택 비과세 해당됨 확인
여기서 질문은 아래와 같습니다.
챗 gpt 등 인고지능 AI 등에 상세 사항을 입력하고 답변을 받아봐도 몇가지 갈리는게 있어서요.
1. 27.2월 와이프 명의 입주권 처분 후 27.6월 이후 답십리 주택 매도 시 여전히 12억분까지 비과세 및
실거주가 면제되는지.
2. 당해(27년) 주택간주 입주권과 주택을 모두 매도하게 되면 답십리 주택 매도 시 합산과세 혹은
세무적으로 상세조사가 이루어지지 않는지
※ 인공지능 AI에서는 당해에 2개의 재산을 모두 처분시 비과세 부인 가능성이 매우 높다고도 나오고
문제 없다고도 나오고 해서 헷갈리네요...
입주권의 경우에는 주택으로 인지되지만 과세가 되는건 알고 있습니다. 다만 답십리 집 매도시 양도소득세를
최소화하고 싶어서 상세하게 질문드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
2027년에 입주권을 먼저 팔고, 이후 답십리 주택을 매도하면 상생임대 + 혼인합가 특례가 유지되어
답십리 주택은 12억 비과세 및 실거주 면제가 가능합니다
같은 해 양도라도 합산과세·비과세 부인 문제는 없습니다
집을 매도하기전에 세무사한테 상담을 받고 진행하시는것이 제일 안전합니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
네, 상생임대주택과 혼인합가 특례를 활용한 복합 절세 전략은 세법이 복잡해 정확한 확인이 중요합니다.
현재 시행 중인 소득세법과 시행령을 교차 검증해 보니, 제공하신 내용 대부분이 맞지만 몇 가지 순서·기간·합산 부분에서 보수적으로 접근하는 게 안전합니다. 법령 해석은 기획재정부·국세청 최신 지침을 반영해 정리해드리겠습니다.
1. 와이프 입주권 처분 후 답십리 주택 비과세 여부
와이프분 입주권(분양권)을 먼저 처분한 후 답십리 주택을 매도하면, 혼인합가 특례로 답십리 주택을 1세대1주택으로 간주해 12억 원까지 비과세가 가능합니다. 상생임대 요건(임대료 5% 이내 인상·2년 유지)이 충족됐다면 거주 2년 의무도 면제되며, 이는 세대 변경에도 승계될 수 있습니다.
다만 입주권은 주택 수에 포함되니 순서대로 진행해 먼저 양도 주택이 과세 대상(입주권)으로 떨어지도록 하시는편이 좋을듯합니다.
2. 2027년 동일 연도 매도 시 합산과세·조사 리스크
같은 해 두 자산 매도 시 과세 대상 차익만 합산되므로, 답십리 주택이 비과세 요건(특례 적용)이라면 양도차익 '0원'으로 계산돼 입주권 과세분과 분리됩니다. 큰 합산 리스크는 없지만, 세무조사 시 임대료 입금 내역·계약서 등 증빙을 철저히 준비는 하셔야합니다. 해를 나누는 게 세율 누진을 피하는 데 더 안정적일 수 있습니다.
입주권 먼저 매도 순서를 유지하되, 답십리 주택 양도 시 보유·거주 요건을 재확인하세요. 상생임대 기간이 2026년 말까지 연장됐으니 2027년 매도 시 증빙 보관이 핵심이고, 12억 초과분은 장기보유특별공제로 완화됩니다.
가장 정확한 방법은 국세청상담센터에 질의하셔서 명확한 답변을 받으시고 자료를 보관해 놓으시면 확실합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 답십리 주택을 매도하는 시점에 1주택자이면 문제 없습니다.
2. 합산과세는 없고 원칙적으로 문제 없습니다.
결론만 말씀드립니다.
감사합니다.