갱신청구권 후 전세 보증금 5% 인상에 무조건 협조해야 하나요?
안녕하세요!
3/17에 전세계약이 만기일인데, 2개월 전까지 갱신청구권을 사용하라고 하여
1/16 자로 임대인에게 문자로 갱신청구권을 사용했습니다.
원래 갱신의사를 말하고(갱신청구권을 사용하진 않음) 임대인이 실거주한다고 해서 다른 집을 알아보고 있었는데, 임대인이 다시 갱신 의사를 물어봐서 어제 급하게 갱신청구권을 사용했습니다. (-,,-)
질문1.
문자로 보냈는데 내용증명으로도 보내야할까요? 근데 1/17일자로 보내면 만기 2개월 전 조건에 애매한거 같습니다. 추후에 법적 증거자료로도 유효한지 궁금합니다.
질문2.
임대인이 사회물가 상승의 이유로 보증금 5% 인상을 요청했는데요, 솔직히 집주인으로서 수리해야하는 부분도 안해주고 여러모로 비정상적인 임대인입니다. 법적으로 무조건 합의해줘야하는건지요? 의무적으로 안해도 되고 거절해도 되는거라면 저한테 추후 불리한 일이 생길지 궁금합니다.
안녕하세요. 최성표 변호사입니다.
먼저 갱신청구권 행사 방식과 관련하여 설명드리겠습니다. 주택임대차보호법상 갱신청구권의 행사는 특별한 형식을 요구하지 않으므로, 문자메시지로 한 통지도 법적으로 유효합니다. 다만, 추후 분쟁 발생 시 갱신청구권 행사 사실을 명확히 입증하기 위해서는 내용증명 우편이 더 확실한 증거가 될 수 있습니다. 그러나 이미 문자메시지로 갱신청구권을 행사하였고, 임대인이 이를 인지하고 있다면, 지금 시점에서 추가로 내용증명을 보낼 실익은 크지 않습니다. 문자메시지 내용과 발송 기록을 잘 보관해두시면 충분한 증거가 될 수 있습니다 (주택임대차보호법1).
다음으로 보증금 인상 관련하여 답변드리겠습니다. 주택임대차보호법 제7조에 따르면, 차임이나 보증금의 증액은 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하며, 증액하는 경우에도 그 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못합니다. 따라서 임대인이 요구하는 5% 보증금 인상은 법정 한도인 5%(20분의 1) 이내이므로 법적으로는 가능한 범위입니다 (주택임대차보호법1).
그러나 이는 임대인이 증액을 청구할 수 있는 '상한선'을 의미할 뿐, 임차인이 반드시 이에 동의해야 한다는 의미는 아닙니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 따르면, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다고 규정하고 있습니다. 즉, 보증금 인상 여부는 당사자 간의 협의 사항이며, 임차인은 임대인의 증액 요구를 거절할 수 있습니다 (주택임대차보호법1).
다만, 임대인과의 원만한 관계 유지를 위해서는 적절한 협상이 필요할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인이 수리해야 할 부분을 제대로 이행하지 않았다는 점을 근거로 보증금 인상 폭을 조정하는 협상을 시도해볼 수 있습니다. 보증금 인상을 거절하더라도 법적으로 불이익을 받지는 않으나, 향후 임대인과의 관계가 악화될 수 있다는 점은 고려해야 할 사항입니다.