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가계약금은 정식 법률용어는 아니며 계약금의 일부를 지급하는 것을 뜻합니다. 가계약금 용어에 ‘가(임시)’라는 말이 붙어있어서 쉽게 해제할 수 있다고 잘못 생각할 수 있으나 사안에 따라 해제방법이 달라질 수 있습니다.대법원은 “계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다”고 판시하고 있습니다.계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다( 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결부동산 매매계약에서 중요부분이란 매매목적물, 매매대금, 대금 지급방법에 대한 합의입니다. 매매 목적물을 특정하고, 총 매매대금을 정하고, 잔금 지급일자를 협의했다면 중요부분에 대한 합의가 있다고 볼 수 있습니다.대법원도 “부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립했다”고 판결하고 있습니다.원심은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 비록 이 사건 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다고 판단하였다.앞서 본 법리와 기록에 의하여 살펴보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 계약성립에 관한 법리오해, 처분문서의 효력에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결 [소유권이전등기]매매목적물, 매매대금, 잔금 지급일자를 협의했다면 중요부분에 대한 합의가 있다고 볼 수 있습니다. 민법 제565조에 따라 양 당사자는 계약금을 포기하거나(매수인) 계약금을 배액상환하여(매도인) 계약해제를 할 수 있습니다.민법 제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.부동산 매매계약이 성립된 경우 대법원은 가계약금이 지급되었다고 하더라도 약정 계약금을 기준으로 해제하여야 한다고 판시하고 있습니다.나) 피고의 주장과 같이 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 그 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하다. ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문이다.[대법원 2015. 4. 23., 선고, 2014다231378, 판결]반면 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 없었다면 매매계약이 성립되지 않아 민법 제565조가 적용되지 않습니다. 매수인이 가계약금을 지급하였으나 부동산 매매계약을 진행하고 싶지 않다면 매도인은 가계약금을 돌려주어야 하고 매수인은 가계약금 반환을 요구할 수 있습니다.

법률

변호사

부동산 매매 가계약금 지급시 매매계약 해제방법

채무가 감당하기 어려운 수준이 되면 가장 먼저 고민하게 되는 것이 “개인워크아웃과 개인회생 중 무엇을 선택해야 할까”입니다.두 제도 모두 빚을 조정해 재기를 돕는다는 공통점이 있지만,적용 대상과 방식, 결과는 상당히 다릅니다.핵심은 “어떤 제도가 더 좋은가”가 아니라“내 채무 구조에 어떤 방식이 맞는가”입니다.개인워크아웃과 개인회생, 가장 큰 차이두 제도의 차이는 크게 세 가지로 정리할 수 있습니다.1. 조정 방식의 차이개인워크아웃→ 이자 감면 + 상환기간 연장 중심→ 원금은 대부분 유지개인회생→ 법원을 통한 변제계획 인가→ 일정 기간 변제 후 남은 채무 면책 가능즉, 워크아웃은 “부담을 줄여 나눠 갚는 구조”회생은 “일정 부분 갚고 나머지를 정리하는 구조”라고 볼 수 있습니다.2. 적용 대상과 상황개인워크아웃연체가 이미 진행된 경우금융권 채무 중심일정 소득으로 장기 분할 상환이 가능한 경우개인회생채무 규모가 크고 구조가 복잡한 경우여러 금융기관 채무가 얽혀 있는 경우현재 소득으로 전액 상환이 어려운 경우3. 절차의 성격개인워크아웃 → 협약 기반 조정 (비법원 절차)개인회생 → 법원 절차 (인가 및 면책 구조)개인회생은 법원을 통해 진행되기 때문에서류 준비와 심사가 더 엄격한 대신,조정 강도는 더 높은 편입니다.개인워크아웃이 더 맞는 경우다음과 같은 상황이라면 개인워크아웃이 현실적인 선택이 될 수 있습니다.연체가 이미 진행된 상태채무 대부분이 카드, 신용대출 등 금융권 채무일정한 소득이 있고 장기 분할 상환이 가능한 경우원금 감면보다 “상환 부담 완화”가 필요한 경우 즉, “시간을 늘려서라도 충분히 갚을 수 있는 구조”라면 워크아웃이 적합합니다.개인회생이 더 적합한 경우다음과 같은 경우에는 개인회생이 더 효과적인 방법이 될 수 있습니다.채무 총액이 크고 여러 채무가 얽혀 있는 경우단순 이자 감면으로는 해결이 어려운 상황현재 소득으로 전액 상환이 사실상 불가능한 경우일정한 반복 소득은 유지되고 있는 경우 즉, “전부 갚는 것이 현실적으로 어려운 구조”라면 회생이 유리합니다.실무에서 체감되는 가장 큰 차이실제로 선택 결과에 영향을 주는 핵심 차이는 다음입니다.워크아웃 → 부담을 줄여 “끝까지 갚는 방식”회생 → 일부 변제 후 “남은 채무 정리 가능”또한 시작 시점도 다릅니다.워크아웃 → 보통 연체 이후 검토회생 → 연체 전이라도 채무 과다 시 가능선택 기준은 결국 ‘내 상황’같은 소득이라도 결과는 달라질 수 있습니다.다음 요소에 따라 적합한 제도가 바뀝니다.채무 총액연체 기간채권자 구성 (금융권 vs 기타)부양가족 수주거비 등 고정지출최근 대출 발생 시점보유 재산그래서 단순 비교표만으로 판단하면 오히려 잘못된 선택을 할 수 있습니다.자주 하는 오해 정리1. “개인워크아웃은 누구나 가능하다”→ 실제로는 연체 기간, 채무 유형, 상환 가능성 등을 함께 판단합니다.2. “개인회생은 정규직만 가능하다”→ 반복적인 소득이 있다면 비정규직, 프리랜서, 자영업자도 검토 대상이 될 수 있습니다.3. “개인회생은 신청하면 무조건 된다”→ 변제계획의 현실성, 자료의 신빙성, 채무 발생 경위까지 심사됩니다.개인워크아웃 → 이자 감면 + 장기 분할 상환 중심개인회생 → 법원 절차 + 일정 변제 후 면책 가능워크아웃 적합→ 연체 상태 + 상환 가능 구조회생 적합→ 채무 과다 + 전액 상환 어려운 구조결국 중요한 것은 제도 이름이 아니라 ‘내가 실제로 감당 가능한 구조인지’입니다.채무 문제는 시간이 지날수록 선택지가 줄어드는 경우가 많습니다.현재 상황을 기준으로 구조를 정확히 파악하고, 그에 맞는 절차를 선택하는 것이 무엇보다 중요합니다.

개인회생 vs 개인워크아웃, 내 상황에 맞는 선택 기준은

1. 집합건물법 제33조 제2항에는 '구분소유자의 5분의 1 이상이 회의의 목적 사항을 구체적으로 밝혀 관리단 집회의 소집을 청구하면 관리인은 관리단 집회를 소집하여야 한다. 이 정수(定數)는 규약으로 감경할 수 있다.'는 소집에 관한 근거 규정이 있는데, 그 형식에 대한 제한 내용은 없습니다.​2. 이에 대하여 서울중앙지방법원은 임시 집회 무효 확인에 관한 소송에서 '관리단 집회의 의결방법에 관하여 집합건물법 제38조 등에서 제한하는 것과 달리 관리단 집회 소집의 동의 방법에는 아무런 제한이 없으므로 문자나 팩스 등에 의한 동의가 위법하다고 볼 수 없으며, 을 제10호증의 기재에 의하면, 피고 관리단 명의로 소집 동의서를 징구한 사실은 인정되나, 구분소유자들의 동의의 의사만 표시된다면 동의서를 누구의 명의로 징구하였는지 여부가 동의의 효력에 영향을 미친다고 볼 수도 없다.'는 판시(서울중앙지방법원 2016. 9. 29. 선고 2016가합 512212 판결)를 통해 기준을 세워 주었습니다.​3. 또한 부산지방법원 동부지원은 관리단 집회 결의 취소 청구에 관한 사건에서 '집합건물법은 구분소유자들이 집합건물법 제33조 제4항에 따라 관리단 집회를 소집할 때의 절차, 형식 및 방법 등에 관하여 아무런 제한을 두고 있지 않으므로 이 사건 건물 구분소유자들로 구성된 네이버 밴드에서 댓글의 형식으로 소집 동의의 의사표시를 한 것도 집합건물법 제33조 제4항의 소집 행위에 해당한다고 봄이 상당하다.'는 판시(부산지방법원 동부지원 2016. 10. 20. 선고 2016가합 101708 판결)를 통하여 기준을 제시하였습니다.​4. 위 3. 항의 사례에서는 규약이 제정되지 않은 상황에서 관리 위원이 선출된 것이 문제가 되었는데, 위 동부지원은 '관리단의 조직과 구성에 관하여는 집합건물법상 강행규정에 위반되지 않는 한 사적 자치의 원칙상 자율성이 허용되므로 관리 규약 제정 전에 관리 위원을 선출하는 것이 집합건물법 위반은 아니라고 주장하나, 사적 자치의 원칙을 들어 규약 없이 관리 위원 선출하는 것이 허용된다고 본다면, 집합건물법에서 관리 위원 설치 여부를 가중된 정족수의 구분소유자 의사에 맡긴 취지를 잠탈하는 결과가 될 수 있으므로, 위 주장은 받아들이기 어렵다.'는 판시를 통해 기준을 세워 주었습니다.