다가구주택 묵시적계약중 계약갱신청구권
안녕하세요, 묵시적 계약 중 계약갱신청구권 사용 질문드립니다.
저는 2020년 12월 30일에 서울에 다가구주책에 전세로 2년 계약했습니다.
이후 계약 만료 시기에 따로 연장하는 재계약 없이 묵시적 연장으로 계속 전세를 쓰고있었습니다.
2025년 9월 5일 집주인 A가 집을 팔게되었다고 '주택 임대차 계약 종료 확인서'를 들고 계약 종료 시기가 있어야 구청에서 매매허가를 받아준다고 하며 2025년 12월 31일까지 집 계약이라고 된 문서를 주었고 저는 사인했습니다.
사인을 하며 저는 2025년 이후에 계속 살고싶다고 어필하였고, A는 알겠다고 말하며 새로운 집주인 B가 와도 계속 살게해주겠다고 말하였습니다. 이후 문자로도 B는 매입 후 실거주하지않으니 계속 살 수 있다고 말하였습니다.
이후 10월 14일 A는 B가 집 계약 후 자기가 집에와서 살겠다고 말하였다고 하였고, A는 통화로 저에게 미안하지만 계약 만료 후 나가야 할 것 같다고 말했습니다(음성녹음O). 그래서 저는 당일 계약갱신청구권을 행사하겠다고 A에게 문자로 전달하였습니다.
이후 10월 16일 A는 계약갱신청구권은 일반주택일 경우 단 한번 뿐이며 묵시적 연장이든 명시적 연장이든 다 포함해서 총 4년이라고하며 제가 쓸 수 없다고하였습니다.
저는 2025년 12월 31일까지 계약 수정에 동의하며, 계약갱신청구권을 통하여 2027년12월31일까지 연장하기를 바랍니다.
질문.
1. 저에게 2025년 12월 31일 만료의 계약에 대해서 계약갱신청구권을 쓸 수 있는 권리가 있는 것이 맞고 이는 2027년 12월 31일까지 맞을까요?
2.B가 매매를 통해 실거주를 이유로 퇴거를 요청해도 현재 주택 소유주인 A에게 청구권을 행사 하였기에 B에 요청에 응하지 않아도 되는 것이 맞을까요?
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
위 사항으로 보아 2025년 12월 31일 만료의 계약에 대해 계약갱신청구권을 행사할 권리가 있으며 2027년 12월 31일까지 연장 효력이 있어보입니다.
새 소유자 B에게도 갱신 효력은 그대로 승계되며 B가 실거주를 증명하지 않는 이상 퇴거를 요구할 수 없습니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 묵시적 갱신으로 계속 갱신이 되었더라도 임차인이 게약갱신청구권을 사용한 것으로 인정하지 않습니다.
즉 1회를 사용하지 않은 경우 계약갱신청구권은 사용이 가능하다 볼 수 있습니다.
기존 임대인에게 계약갱신청구권을 행사를 해서 그 권리를 득하였을 경우 새로운 임대인은 그 권리를 승계를 받아야 합니다. 즉 새로운 임대인이 소유권이전등기 전에 세입자가 계약갱신청구권을 행사를 했다면 그 권리는 승계를 받아야 될 것으로 사료 되고 가까운 무료법률구조공단에서 상담을 받으시길 바랍니다.
감사합니다.
1명 평가계약기간이 변경되는등 세부적인 상황에 따라 디테일에는 차이가 있을 수 있으니 전문가 상담을 받아보시고 아래 답변은 참고만 해주세요.
계약갱신청구권은 명시적으로 사용한다고 해야 사용되는것으로 그동안은 사용하지 않은 것이라 사용 가능합니다.
새로운 주인 B가 계약만기 2개월전까지 등기가 완료 되었다면 주인의 실거주 사유로 계약갱신청구권 거부가 가능합니다.
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
묵시적 갱신으로 계약갱신청구권을 사용하지 않고 연장하여 거주를 하고 계시다면 1번은 사용하실 수 있는 상황이 맞습니다 즉 2027년12월 31일까지 거주가 보장이 됩니다 오타이신지 모르겠지만 제가 조금 의문인 것은 최초 계약이 2020년인데 2022,2024,2026년 연장이 아닌 홀 수 년도로 넘어간것이 조금 이상하다고 보여지며 기존 집주인에게 계약갱신청구권을 사용 후 새로운 집주인은 즉시 퇴거를 요구하기는 어렵지만 실거주에 대한 정당한 사유가 입증이 된다면 계약갱신청구권의 권리가 소멸이 될 수 있으니 참고하시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
계약갱신청구권은 이미 1회 행사로 간주되어 2025년에 재행사는 불가능할거 같습니다
새 집주인이 실거주를 이유로 퇴거 요청하는 것은 법적으로 유효합니다
하지만 실거주가 허위일 경우 법적 대응이 가능합니다