전세 세입자가 만기일에 집을 비워주지 않을 경우

Question

전세세입자가 2년 거주 후 3개월 정도 단기로 전세를 더 살길 원한다 했으나, 개인사정상 거절했습니다. 그래서 만기일인 24.10.28.에 퇴거하기로 전화로 합의했습니다.(녹취 보유)

하지만 만기 2주도 안남은 시점에서 통화를 해보니 아직 이사날도 안잡았고 나갈 생각이 없어보입니다.

저는 새로 전세세입자를 맞추지 않아도 개인 대출을 활용해 전세금 반환비용을 이미 마련했고, 이 점에 대해서도 미리 고지했습니다.

만약 만기일까지 퇴거하지 않는다면

1. 명도소송을 진행하면 될까요? 이런 경우 명도 소송하게 될 시 간략한 과정이 궁금합니다.

2. 동시이행을 바탕으로 저희는 이미 전세금 반환의지가 있음을 보이기 위해 그 금액을 법원에 공탁하면 될까요?

3. 명도소송 진행하는 동안 소요되는 아래 비용에 대해서도 세입자에게 청구가 가능한가요?
   1) 변호사(혹은 법무사) 비용
   2) 만기 이후 실제 퇴거(혹은 명도)까지 기간에 대한 손해배상청구 : 점유하는 동안 저는 이 집을 활용하지 못했으니까 월세 수준의 손해배상청구 가능하지 않나요?
   3) 명도 소송에 필요한 실비

Answer 1

다행히 만기일 퇴거에 대한 구두 합의 내용을 녹취하셨고, 전세금 반환 자금도 마련해 놓으셨다니, 명도소송을 통해 세입자를 퇴거시키고 손해배상을 청구할 수 있는 가능성이 높습니다.

명도소송 과정

내용증명 발송: 먼저, 세입자에게 내용증명을 발송하여 계약 만료 사실과 퇴거 의무를 다시 한번 명확히 고지하고, 만기일까지 퇴거하지 않을 경우 명도소송을 제기할 수 있음을 알립니다.

소장 제출: 세입자가 만기일까지 퇴거하지 않으면, 관할 법원에 명도소송 소장을 제출합니다. 소장에는 임대차 계약 내용, 퇴거 합의 내용, 전세금 반환 준비 상황 등을 명시합니다.

변론 기일: 법원에서 지정한 변론 기일에 출석하여 세입자의 퇴거를 주장하고 관련 증거를 제출합니다. 세입자가 퇴거를 거부하는 경우, 그 사유를 소명해야 합니다.

판결: 법원은 양측의 주장과 증거를 토대로 판결을 내립니다. 일반적으로 임대차 계약이 종료되었고, 세입자에게 정당한 퇴거 거부 사유가 없다면, 임대인의 청구를 인용하여 세입자에게 퇴거를 명령합니다.

강제집행: 판결 확정 후에도 세입자가 퇴거하지 않으면, 법원에 강제집행을 신청하여 세입자를 강제로 퇴거시킬 수 있습니다.

세입자의 퇴거 거부가 전세금 반환 지연 때문이라고 주장할 가능성을 차단하기 위해, 전세금을 법원에 공탁하는 것이 좋습니다. 이는 임대인으로서 전세금 반환 의무를 다했음을 증명하는 효과적인 방법입니다.

명도소송을 통해 세입자를 퇴거시킨 후, 세입자에게 다음과 같은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

명도소송 과정에서 발생한 변호사 비용은 세입자에게 청구할 수 있습니다.

만기일 이후 실제 퇴거일까지의 기간 동안, 임대인은 해당 주택을 사용·수익하지 못하여 발생한 손해를 청구할 수 있습니다. 이는 해당 주택의 월세 시세를 기준으로 계산할 수 있습니다.

명도소송 과정에서 발생한 인지대, 송달료 등 실비 역시 세입자에게 청구할 수 있습니다.