임대인의 개인회생으로 인한 전세보증금

Question

저는 전세 세입자이고 올해 12월 계약 만료입니다.

하필 보증보험 가입을 안 했는데 임대인이 사업을 망해서 개인회생을 진행중이라고 연락 받았습니다.

카드값 3800만원 때문에 집에 가압류를 걸은걸로 알고 있고 집의 매매가는 1억 남짓

전세 보증금은 9천만원이며, 은행 대출이 7200만원입니다.

아무리 우선 변제권 1순위라지만 평균적으로 경매를 통해 집이 헐값에 팔릴테고 저는 얼마 받지도 못할것 같은데,

이걸 마냥 기다려야하는건지 제가 미리 준비해야 할것이 어떤 부분이 있는지 자문을 구하고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

먼저 은행대출 7,200만원이 집에 설정된 임대인 명의 근저당인지, 아니면 질문자님의 전세자금대출인지부터 등기부등본으로 확인해야 합니다. 임대인 근저당이 전입신고, 확정일자보다 선순위라면 회수 위험이 있어 보입니다. 반대로 질문자님이 전입, 점유, 확정일자를 먼저 갖춘 1순위 임차인이라면 가압류 채권자보다 우선 배당받을 가능성이 큽니다(주택임대차보호법 제3조, 제3조의2).

계약만료 때 보증금을 못 받으면 절대 그냥 전출하거나 이사하지 말고, 먼저 임차권등기명령을 신청해 등기 완료를 확인한 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3). 경매가 진행되면 배당요구종기 안에 반드시 배당요구를 해야 하고, 소액임차인 최우선변제는 지역별 보증금 기준이 있어 보증금 9천만원이면 지역에 따라 해당 여부가 달라집니다(주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조).

임대인 개인회생 사건에는 보증금반환채권자로 등재되어 있는지 확인하고, 누락되어 있으면 채권신고 또는 법원, 회생위원에게 자료 제출을 검토해야 합니다.