역전세, 전세감액 재계약 시 보증금을 바로 받을 수 없다고 합니다.
현재 빌라에 전세로 거주하고 있고, 전세금 감액(금액 미정)후 재계약으로 논의 중입니다.
첫 계약 시 보증보험은 가입하지 않았으며(시세보다 비쌈)
현재 국토교통부 공동주택 기준으로 2억 5천만원이라 전세금을 조정하려고 하는데요, 이런 경우 전세금이 얼마까지 조정이 가능할까요? ㅠ
또한 임대인이 차액에 대해 바로 돌려줄 수 없는 상황이라 이 부분에 대해서 이자지원 혹은 분할 지불을 하고 싶다고 하는데요, 요즘 역전세로 이런 경우가 많다고 하지만 부동산마다 의견이 달라서 위험하지는 않은지 걱정됩니다.
만약 미지급 보증금에 대해서, (예를 들어 8천만원)
1) 해당 금액에 대한 이자만 받는 경우 이율, 그리고 8천만원은 언제 받게 되는것인지? 계약서를 새로 써야하는것인지 궁금하고
2) 이자와 해당 금액을 함께 상환하는 경우도 있는지 궁금하고 이때도 해당 이자는 1번과 동일하게 진행되는지 궁금합니다.
그리고 이런경우 특약에만 넣어도 될까요? 저당을 설정하거나 하는 방법을 없을까요? 시세랑 많이 차이나는 상황이라 불안합니다. ㅠㅠ
전세금 감액 및 미반환금에 대한 이자율과 반환시기는 임대인과 임차인 간의 합의를 통해 결정하시면 됩니다. 일반적으로 연 5~10% 수준에서 협의가 이뤄지고 있으며, 반환시기는 계약 종료일이나 임대인의 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
변경된 내용은 기존 계약서와 별도로 새로운 계약서를 작성하여 법적 효력을 갖추는 것이 바람직합니다. 특약사항에 미반환금과 관련된 내용을 상세히 명시하고 쌍방 서명날인을 하면 계약의 구속력을 확보할 수 있습니다.
한편 전세금 미반환에 대한 담보로 저당권을 설정하는 것은 현실적으로 어렵습니다. 임대인의 입장에서는 저당권 설정에 동의하기 쉽지 않고, 임차인도 그에 따른 비용부담이 만만치 않기 때문입니다.
역전세 리스크를 최소화하기 위해서는 무엇보다 임대인의 상환능력을 면밀히 따져보고, 계약내용을 꼼꼼히 챙기는 것이 중요합니다. 정부의 전세금보장신용보험 활성화 방안이 시행된다면 그것도 대안이 될 수 있겠네요. 불가피한 선택이라면 최대한 신중하게 접근하시기 바랍니다.