일시적 1가구 2주택 비과세 받을 수 있을까요?
질문 3가지를 드리겠습니다. 최대한 심플하게 질문 드리려고 했는데요, 일반인이 작성 하는거라서
복잡하더라도 양해해 주세요~~~
(질문1.) 저는 1가구 2주택 비과세 해당 요소에 대해 아래와 같이 판단하여 종전주택[시흥]을 21년 4월초
매도 시 비과세 된다 판단하였습니다. 혹시, 비과세 요건 판단 시 틀린 점 있으면 지적 부탁드립니다.
(질문2.) [시흥]주택의 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서 [춘천] 주택 등기(3주택 소유) 전에 [시흥]주택을 매도
처리 해야해서 [시흥]주택 중도금, 잔금일 전에 소유권 이전 등기를 마치고, 중도금+잔금 만큼의 근저당 설정을
한다면 [시흥] 주택은 비과세를 받을 수 있을까요?
(질문3.) 국세청 양도세 비과세 신청을 대비하여, [시흥]주택 매도 계약서 작성시 주의할 점이 있을까요?
꼭 들어가거나 빠져야할 내용 및 미리 준비해야 할 서류가 있다면 알려주시면 감사하겠습니다.
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○ 부동산 보유현황
1. [시흥] 아파트 등기(18년3월) * 등기 후 세입자 거주 중
2. [송도] 아파트 등기(20년2월) * 등기 후 본인(집주인) 거주 중
3. [검단] 아파트 분양권(18년11월) * 건설공사 중, 입주기간 (21년 9월~11월)
4. [춘천] 아파트 분양권(20년6월17일) * 입주기간 (21년 4월말)
○ 비규제 → 조정대상 지역 지정 (20년 6월 19일)
- 시흥, 검단, 송도
○ 비규제 → 투기과열지구 지정 (20년 6월 19일)
- 송도 (20년 6월 19일)
(질문1.) 저는 1가구 2주택 비과세 해당 요소에 대해 아래와 같이 판단하여 종전주택[시흥]을 21년 4월초
매도 시 비과세 된다 판단하였습니다. 혹시, 비과세 요건 판단 시 틀린 점 있으면 지적 부탁드립니다.
1. 1가구 2주택 비과세 해당 요소 3가지
① 종전주택 취득 1년 경과 후 대체주택 취득 여부 (소득세법 시행령 제155조 제1항)
(판단) 해당 <---- 종전주택[시흥] 취득(18.3) 1년 경과 후 대체주택[송도] 취득(20.2)
② 종전주택 2년 이상 보유 여부 (소득세법 시행령 제155조 1항, 제154조 제1항 제3호 나.)
(판단) 해당 <----- 종전주택[시흥] 2년 이상 보유(18.3~현재)
* 거주요건 2년은 종전주택[시흥]취득당시 기준(규제지역여부) 적용하므로,
종전주택[시흥] 취득 당시 조정대상지역이 아니었기에 2년보유 요건만 적용.
③ 대체주택 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 처분 여부 (시행령 제155조 제1항 제1·2호)
(판단) [춘천]분양 아파트 입주로 등기하기 전(21년4월말) 까지만 비과세 기간 해당
(소득세법 제89조 제2항, 부칙 제4조)
· 대체주택[송도] 취득(20.2) 으로부터 3년 이내 처분일 때 비과세 가능하나
· 다만, [춘천] 입주기간(21.4월말.)내 [춘천] 등기 하여 주택수가 3주택이 된다면,
일시적 1가구2주택 비과세 해당 되지 않음.
* 처분기간은 대체주택[송도] 취득 시점 기준(규제지역여부) 적용하므로, 대체주택[송도]취득 시점에
종전주택[시흥]이 비조정지역 이므로, 비조정지역→비조정지역 이동으로 보아 처분기간 3년 적용
2. 시흥-송도에 대한 일시적 1가구2주택 비과세 요건 판단 시, 현재 보유한 분양권(검단, 춘천)은 주택 수 산정시 카운트 하 지 않는다. (소득세법 제89조 제2항, 부칙 제4조)
(판단) 20.6.17. 대책으로, 양도소득 세제 상 주택 수 계산 시 분양권은 법 시행(21.1.1)이후 취득 하는 분양권 부터 적용되기 때문에 현재 보유한 분양권은 주택 수 산정 시 배제
(질문2.) [시흥]주택의 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서 [춘천] 주택 등기(3주택 소유) 전에 [시흥]주택을 매도
처리 해야해서 [시흥]주택 중도금, 잔금일 전에 소유권 이전 등기를 마치고, 중도금+잔금 만큼의 근저당 설정을
한다면 [시흥] 주택은 비과세를 받을 수 있을까요?
* [시흥]주택 매도시 계약서 작성 내용(안)
- 매 가 : 7억 (기존 전세입자 전세금 2.8억 포함)
- 계약금 : 7천 21. 04.06
- 중도금 : 1억 5천 21. 05.10
- 잔 금 : 2억 21. 07.09
- 소유권 이전 먼저 실행되는 계약으로, 계약금 이후 소유권이전(21.04.06) 하면서 매도
근저당 설정(3.5억) 예정임
- 매도자는 잔금일(21.07.09.)에 근저당 설정 해지와, 말소키로 한다.
* [시흥]주택 매도 예상일정 정리
- 본계약 작성 : 21.04.06.(화)
- 소유권 이전 등기 : 21.04.06.(화)
- 근저당 설정 등기 : 21.04.06.(화)
- 중도금 수령일 : 21. 05.10.(월)
- 잔 금 수령일 : 21. 07.09.(금)
- 근저당 설정 해지 등기 : 21.07.09.(금)
* 소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
* 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) ①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
(질문3.) 국세청 양도세 비과세 신청을 대비하여, [시흥]주택 매도 계약서 작성시 주의할 점이 있을까요?
꼭 들어가거나 빠져야할 내용 및 미리 준비해야 할 서류가 있다면 알려주시면 감사하겠습니다.