일시적 1가구 2주택 비과세 받을 수 있을까요?
질문 3가지를 드리겠습니다. 최대한 심플하게 질문 드리려고 했는데요, 일반인이 작성 하는거라서
복잡하더라도 양해해 주세요~~~
(질문1.) 저는 1가구 2주택 비과세 해당 요소에 대해 아래와 같이 판단하여 종전주택[시흥]을 21년 4월초
매도 시 비과세 된다 판단하였습니다. 혹시, 비과세 요건 판단 시 틀린 점 있으면 지적 부탁드립니다.
(질문2.) [시흥]주택의 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서 [춘천] 주택 등기(3주택 소유) 전에 [시흥]주택을 매도
처리 해야해서 [시흥]주택 중도금, 잔금일 전에 소유권 이전 등기를 마치고, 중도금+잔금 만큼의 근저당 설정을
한다면 [시흥] 주택은 비과세를 받을 수 있을까요?
(질문3.) 국세청 양도세 비과세 신청을 대비하여, [시흥]주택 매도 계약서 작성시 주의할 점이 있을까요?
꼭 들어가거나 빠져야할 내용 및 미리 준비해야 할 서류가 있다면 알려주시면 감사하겠습니다.
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○ 부동산 보유현황
1. [시흥] 아파트 등기(18년3월) * 등기 후 세입자 거주 중
2. [송도] 아파트 등기(20년2월) * 등기 후 본인(집주인) 거주 중
3. [검단] 아파트 분양권(18년11월) * 건설공사 중, 입주기간 (21년 9월~11월)
4. [춘천] 아파트 분양권(20년6월17일) * 입주기간 (21년 4월말)
○ 비규제 → 조정대상 지역 지정 (20년 6월 19일)
- 시흥, 검단, 송도
○ 비규제 → 투기과열지구 지정 (20년 6월 19일)
- 송도 (20년 6월 19일)
(질문1.) 저는 1가구 2주택 비과세 해당 요소에 대해 아래와 같이 판단하여 종전주택[시흥]을 21년 4월초
매도 시 비과세 된다 판단하였습니다. 혹시, 비과세 요건 판단 시 틀린 점 있으면 지적 부탁드립니다.
1. 1가구 2주택 비과세 해당 요소 3가지
① 종전주택 취득 1년 경과 후 대체주택 취득 여부 (소득세법 시행령 제155조 제1항)
(판단) 해당 <---- 종전주택[시흥] 취득(18.3) 1년 경과 후 대체주택[송도] 취득(20.2)
② 종전주택 2년 이상 보유 여부 (소득세법 시행령 제155조 1항, 제154조 제1항 제3호 나.)
(판단) 해당 <----- 종전주택[시흥] 2년 이상 보유(18.3~현재)
* 거주요건 2년은 종전주택[시흥]취득당시 기준(규제지역여부) 적용하므로,
종전주택[시흥] 취득 당시 조정대상지역이 아니었기에 2년보유 요건만 적용.
③ 대체주택 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 처분 여부 (시행령 제155조 제1항 제1·2호)
(판단) [춘천]분양 아파트 입주로 등기하기 전(21년4월말) 까지만 비과세 기간 해당
(소득세법 제89조 제2항, 부칙 제4조)
· 대체주택[송도] 취득(20.2) 으로부터 3년 이내 처분일 때 비과세 가능하나
· 다만, [춘천] 입주기간(21.4월말.)내 [춘천] 등기 하여 주택수가 3주택이 된다면,
일시적 1가구2주택 비과세 해당 되지 않음.
* 처분기간은 대체주택[송도] 취득 시점 기준(규제지역여부) 적용하므로, 대체주택[송도]취득 시점에
종전주택[시흥]이 비조정지역 이므로, 비조정지역→비조정지역 이동으로 보아 처분기간 3년 적용
2. 시흥-송도에 대한 일시적 1가구2주택 비과세 요건 판단 시, 현재 보유한 분양권(검단, 춘천)은 주택 수 산정시 카운트 하 지 않는다. (소득세법 제89조 제2항, 부칙 제4조)
(판단) 20.6.17. 대책으로, 양도소득 세제 상 주택 수 계산 시 분양권은 법 시행(21.1.1)이후 취득 하는 분양권 부터 적용되기 때문에 현재 보유한 분양권은 주택 수 산정 시 배제
(질문2.) [시흥]주택의 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서 [춘천] 주택 등기(3주택 소유) 전에 [시흥]주택을 매도
처리 해야해서 [시흥]주택 중도금, 잔금일 전에 소유권 이전 등기를 마치고, 중도금+잔금 만큼의 근저당 설정을
한다면 [시흥] 주택은 비과세를 받을 수 있을까요?
* [시흥]주택 매도시 계약서 작성 내용(안)
- 매 가 : 7억 (기존 전세입자 전세금 2.8억 포함)
- 계약금 : 7천 21. 04.06
- 중도금 : 1억 5천 21. 05.10
- 잔 금 : 2억 21. 07.09
- 소유권 이전 먼저 실행되는 계약으로, 계약금 이후 소유권이전(21.04.06) 하면서 매도
근저당 설정(3.5억) 예정임
- 매도자는 잔금일(21.07.09.)에 근저당 설정 해지와, 말소키로 한다.
* [시흥]주택 매도 예상일정 정리
- 본계약 작성 : 21.04.06.(화)
- 소유권 이전 등기 : 21.04.06.(화)
- 근저당 설정 등기 : 21.04.06.(화)
- 중도금 수령일 : 21. 05.10.(월)
- 잔 금 수령일 : 21. 07.09.(금)
- 근저당 설정 해지 등기 : 21.07.09.(금)
* 소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
* 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) ①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
(질문3.) 국세청 양도세 비과세 신청을 대비하여, [시흥]주택 매도 계약서 작성시 주의할 점이 있을까요?
꼭 들어가거나 빠져야할 내용 및 미리 준비해야 할 서류가 있다면 알려주시면 감사하겠습니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이민기 회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.18년 3월 취득하신 시흥아파트에 조정구역에 따른 거주요건이 적용될 것으러 보입니다. 현재 작성된 글로보아 2년을 거주하제 않은것으로 보여 비과세혜택이 될지 의문입니다