공장임대차 계약해지 통보시 적법한 시기

Question

금번 공장임차를 해지 하고자 하는 임차인입니다.

■사실관계는 아래와 같습니다.

1. 2014년 3월 최초 공장 임차시작(계약기간 2014.03.01~2016.02.28)

2. 2022년 2월에 임대인에게 차임 인하 요구를 하여 기존 계약서에 차임을 동년 3월부터 적용하기로 수기로 추가 하였습니다.

3. 금번 불가피 하게 2023년 2월말에 임차를 해지 하고자 합니다.

4. 공장임차는 제조만 이루어 지는 곳이고 영업이 이루어 지지 않으며, 사업자등록을 한것도 아닙니다. 본사가 있는곳에 공장이 부족해 공장임차를 했던 것입니다.

즉 상가임대차보호법을 적용은 받지 못하는것으로 판단됩니다.

■문의내용

1. 상기와 같을때 2023년 2월말자로 임대차 해지를 하고자 할때 상가 건물처럼 3개월전에 해지 통보를 하면 정상 해지가 가능할까요? 아님 공장임차 해지의 경우 적법한 해지 수순은 어떻게 되는지요?

2. 해지 통보를 할때 내용증명을 보내지 않고 구두로 통보후 증거로 문자를 남겨 두어도 될련지요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

공장 등의 임대차가 상가임대차 보호법에 의해 보호받기 위해서는, 그 주된 임대차 목적물이 영업용으로 쓰이는 건물이어야 하고, 사업자등록 대상의 건물이어야 합니다.

즉, 공장의 임대차의 주된 사용 용도가 영리활동을 하는 영업용도이어야하는데, 님은 여기에 해당되지않기 때문에 민법상의 계약해지 규정을 적용할 수 밖에 없습니다.

1 ㅡ 불가입니다.

임대임의 동의를 받아 해지하거나,

임대인이 거절시 남은 기간 차임을 모두 부담하거나 할 수밖에 없습니다.

2ㅡ 님이 위약을 하는 것이니, 임대인과 성의있게 중도해지에 대하여 긴밀히 협의 하시기 바랍니다.

참고로, 기간을 명시적으로 약정하지 않았다면, 민법의 규정에는, 건물 기타 공작물에 대하여는 임차인은 언제든지 해지의 통고를 할 수 있고, 해지의사가 임대인에게 도달한지 1월이 경과하면 해지의 효력이 생긴다고 하고 있습니다

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.

상가임대차보호법상 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 때문에 상가임대차보호법상의 보호를 받지 못하는 경우네요.

솔직히 법에서만 보았는데 이런 케이스는 처음 보았습니다.

■문의내용

1. 상기와 같을때 2023년 2월말자로 임대차 해지를 하고자 할때 상가 건물처럼 3개월전에 해지 통보를 하면 정상 해지가 가능할까요? 아님 공장임차 해지의 경우 적법한 해지 수순은 어떻게 되는지요?

답변 : 이런 경우 민법상의 약정해지권으로 해결하면 됩니다. 쌍방간의 합의를 통해 해지를 언제까지 해주겠다는 계약인것이죠.

2. 해지 통보를 할때 내용증명을 보내지 않고 구두로 통보후 증거로 문자를 남겨 두어도 될련지요?

답변 : 네...맞습니다. 임대인에게 문자나 카톡등을 보내고 구두로 설명하시고 답 부탁요청을 하세요. 내용증명이 원래 쌍방간의 확실성을 두고자 하는 것인데 대부분 내용증명 받고 기분 좋아하는 분은 없죠.

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