주택임대사업자 거주주택 양도소득세 비과세 적용가능한가요?

2020. 10. 17. 21:59

-본인명의 경기도 고양시 전용60m A아파트 2003년 취득, 2018.1.15 부터  8년 장기일반민간임대사업자로 지자체와 세무서 등록, 연 5%이내 인상등 적법한 계약신고처리로 계속임대중임 (임대개시일당시 기준시가 3억이하)
-종전 거주주택 성북구B 아파트 일시적 2주택 양도소득세 비과세 적용받음 :2003년취득과 2년이상거주, 2018년6월 매도함
-부부공동명의(50:50) 2017.3~ 취득(3억6천)후부터  노원구 C 아파트에 거주중이며 서울시 아파트로 이사계획에 있음 /C아파트를 매도하고자 내놓았으나 거래가 잘되지않고 있어 2021년 초까지 7억원 매도예정 절충 매도하고 서울 아파트지역으로 이사 계획하고 있음


(질의 1) 2019년 2월 12일 소득세법 개정사항으로 장기임대주택 보유자의 거주주택에 대한 비과세는 생애 한 차례만 가능하여, B주택을 한차례 이미 양도소득세 비과세 적용받았기에  C 아파트 매도시  <*직전거주보유주택?>으로   2017.3~2018.6 까지는 일반과세해야하고 2018.6 이후 2년 거주하였기에 그기간분에 대해서만 양도소득세 비과세 적용된다고 관할세무담당으로부터 들었는데 맞는지요?  <본인은 다른 주택을 매도하고 A 임대의무기간 8년 종료후 A 에거주하게 될경우 A를 직전거주보유주택으로 이해하고 있었는데 확인해 주시기 바랍니다>
-C아파트는 2019년 2월12일 전 취득했고 거주상태인 경우였기에  종전 2년이상 거주주택 비과세 적용가능하다는 규정으로 이해하고 있었는데요 ( 
소득세법 새행령부칙 제29523호 2019.2.12 의 제7조 2항, 종전의 규정을 따른다는 사항 참고)저의 잘못된 이해로 비롯한 결정으로 불이익없도록 전문가의 정확한 답변 요청합니다
(질의2) 거주주택 양도소득세비과세가 되지않는다면 C아파트 를 20년도와 21년도 매도시 어느정도 양도소득세가 나올까요?

(질의3)거주주택비과세가 적용된다면    2019.2.12 이전에 취득한 A 아파트를 임대의무기간 종료후 거주2년이상 하게 되면  C 아파트 매도후부터 보유기간동안의 양도차익만 비과세 적용이  가능한가요? 이때 반드시 모든주택을 다 처분하고 1주택이여야 하는지 문의합니다

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총 2개의 답변이 있습니다.

질문자 채택 답변

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

1,2. 거주주택 비과세 생애한번 규정의 경우 시행령 개정일인 '19.2.12 이후 취득분에 대해 적용하는것으로 사료됩니다.

따라서 해당 사례의 경우 성북구 B주택과, 노원구 C주택 모두 취득일이 그 이전이므로 생애한번 규정 적용받지 않고 질문자님 말씀처럼 거주주택 비과세가 적용될 것으로 사료됩니다.

3. A아파트또한 '19.2.12 이전 취득분이므로 임대의무기간 종료 하고, 2년거주 하였다면 전체양도차익에 대해(고가주택은 아니라고 가정)

1세대 1주택 비과세 적용이 가능할 것으로 사료됩니다. 1주택 비과세적용받으려면 다른 주택은 없거나, 일시적 2주택에 해당해야 할것입니다.

2020. 10. 19. 16:54
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안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

질의1.

제가 아는 거주주택에 1세대 1주택 비과세특례 적용도 그렇습니다. 근거는 다음과 같습니다.

임대주택을 거주목적으로 전환한 주택(직전거주주택보유주택)인 A의 경우 기존에는 2년이상 거주 시 직전거주주택 양도 이후 양도차익분만 비과세되었으나 1세대 1주택이 된 경우에 한하여 양도차익분이 비과세되도록 변경되었습니다

[출처: 국세청_부동산3법 등 주요 개정내용 및 100問100答으로 풀어보는 주택세금]

C 아파트는 질문자가 언급하신 소득세법 시행령 부치 제7조 제2항 제2호에 따라 거주기간 요건은 적용되지 않을 것으로 보입니다.

질의2.) 질의1의 결론이 질문내용과 다름

질의3) 직전 거주주택 양도일 이후의 기간분에 대해서만 비과세 특례가 적용됩니다. 즉 보유기간도 양도일 이후부터 계산하는 것입니다.

정확한 사실관계를 알 경우 보다 상세한 답변이 가능합니다.

도움이 되었으면 합니다.

감사합니다.

2020. 10. 17. 22:55
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