분양권 증여시 증여세 계산은 어떻게 하나요?

안녕하세요.

올해 부모님 명의로 아파트를 분양 받아 계약을 한 상태입니다. (계약금 10%냈음, 중도금 없음, 잔금90%남음)

아파트는 주거환경 개선지구라서 지구주민들은 1회 전매가 가능합니다.

저희는 이 기간에 명의변경-증여절차를 밟았습니다.

자녀인 제가 증여를 받아서 입주할 예정입니다.

3월에 어머님 명의로 계약(계약금 4천5백)을 하고,

4월에 명의변경을 신청했는데요.

증여를 받았으면 증여세를 내야하는데

증여세를 어떻게 계산 해야하는지 몰라서 전문가분들께 자문을 구하고자 합니다.

* 현재 계약금+옵션신청대금 토탈 4천6백만원 납입하였고,

위 돈은 제가 입주할것이기에 제 통장에서 송금하셨습니다.

**증여세= 계약금+P+공시지가라고 하는데,

(계약금): 46,000,000원

(P): 이게 프리미엄인데 여기가 전매가 이제 풀린건데 P를

전매기간=명의변경기간(증여가능기간) 이라서 거래금액이 없잖아요. 그럼에도 음지에서 거래되는 거래금액으로 적용하는건지, 없는건지 이걸 모르겠어요.

(공시지가): 이건 등기를 쳐야 나오는거라고 시공사에서 얘기하더라구요. 그럼 다른걸 적용하나요? 아니면 해당사항이 0 인가요?

증여가 1억 이하면 10%, 1억~2억이면 20% 인데

제가 증여세를 내는 대상인지 아닌지부터를 모르겠어요.

구청에 물어보니 증여세는 국세라 해당세무서에 물어보라 하시고 관한 시 세무서에서는 공식만 알려주시고...

너무 답답해서 아-하 질문방에 전문가분들께 조언을 구하고자 합니다.

아시는분 답변 부탁드립니다^^