경매건물 월세 공탁 시, 공탁 시기 문의
안녕하세요, 현재 월세로 살고 있는 건물이 경매로 넘어갔습니다.
상황이 불안정해서 매달 내고 있던 월세를 법원에 공탁 신청하려 합니다.
예를 들어, 원래 월세납기일이 30일이고, 1월 30일에 납부해야 하던 것을 좀 더 앞당겨 1월 중순에 공탁을 해도 1월 월세로 인정이 되는지 궁금합니다. 꼭 30일 맞춰서 공탁해야 하는가요 ?
아니면 이와 같이 그 달 중에 납부만 하면 해당월 납입금으로 인정이 되어서 일찍해도 무방한가요?
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
월차임 공탁은 반드시 약정된 납기일 당일에 맞추어야만 효력이 발생하는 것은 아니며, 해당 월의 차임으로 특정되어 공탁된다면 납기일 이전에 공탁하더라도 원칙적으로 그 월의 월세로 인정될 수 있습니다. 다만 임차인의 채무이행으로서 안전하게 평가받기 위해서는 공탁 시점과 공탁 사유, 귀속 월을 명확히 특정하는 것이 중요하며, 납기일 이전 공탁이 항상 분쟁을 예방해주는 것은 아닙니다.법리 검토
민법상 차임채무는 기한이 정해진 금전채무로서, 채무자는 기한 이전에도 이행할 수 있고 채권자는 이를 거절하지 못하는 것이 원칙입니다. 공탁 역시 채무이행의 대체수단이므로, 차임 지급기일 이전이라도 특정 월의 차임으로 공탁 의사와 범위가 명확하다면 유효한 변제 제공으로 평가됩니다. 다만 경매 진행 중인 건물의 경우 임대인 지위 귀속이 불명확해 공탁 사유의 정당성이 중요하게 작용합니다.공탁 시기와 실무상 유의점
실무에서는 납기일보다 지나치게 앞선 공탁이 오히려 불필요한 분쟁을 유발할 수 있으므로, 해당 월이 개시된 이후 납기일 전후의 합리적인 시점에 공탁하는 것이 일반적입니다. 공탁서에는 해당 월 차임임을 명확히 기재하고, 경매로 인한 수령자 불확정 사유를 구체적으로 적어야 합니다. 그렇지 않으면 차임 연체 주장에 노출될 수 있습니다.추가 대응 방향
경매 절차 진행 단계에 따라 배당요구 종기, 낙찰자 확정 시점 이후에는 차임 귀속 주체가 달라질 수 있으므로, 매월 동일한 방식으로 공탁을 유지하며 상황 변화를 점검하셔야 합니다. 공탁 이후에도 점유관계와 계약 존속을 전제로 한 대응 정리가 필요합니다.