법률
점유개시일, 전입신고일이 같을 때 순위
미등기 신축에 입주하는데요. 점유개시일과 전입신고일이 여러사람이 같은 날일 때 확정일자를 미리 받은 사람이 변제 선순위가 되나요?
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안녕하세요. 이성훈 변호사입니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항에서는
임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고
규정하고 있습니다.
이는 주택임대차의 대항력에 관한 내용인데
주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)를 갖추어야 대항력이 발생되며
위 요건을 갖춘 다음날부터 대항력이 인정됩니다.
따라서 같은 날에 여러 임차인이 입주하여 전입신고를 하더라도
동일하게 그 다음날부터 대항력이 인정되며
우선변제권의 경우는 대항력 요건에 더하여 확정일자까지 받아야 인정이 되는데
대항력이 발생하기 전에 확정일자를 갖춘 경우라면 대항력의 효력발생과 동시에
우선변제권도 인정되므로 같은 날 입주와 전입신고를 한 임차인은 동순위로
우선변제권도 인정되게 됩니다.
다만, 확정일자를 대항력 발생 이후에 갖춘 경우는 확정일자 요건을 갖춘 순서에 따라서
우선변제권이 인정되는 순위도 달라질수 있습니다.
그리고 이와 별개로 최우선으로 변제를 받을 수 있는 소액임차보증금의 경우는
소액임차보증금의 금액 요건과 대항력 요건만 갖추면 인정되는데
최우선변제가 인정되는 소액임차인들 사이에서는 순위가 별도로 없습니다.
따라서 소액임차보증금에 관해서는 대항력을 뒤늦게 갖춘 임차인이라도
먼저 요건을 갖춘 임차인과 동일한 순위에서 우선변제를 받을수 있습니다.