분양권 증여 또는 매매(양도)에 대한 문의

현재 1가구 1주택 보유자 입니다(2020년 6월 취득)

상기 1주택에 대한 보유 이전에(2018년 12월) 분양권을 취득하였습니다(청약 당첨)

해당 분양권에 대한 입주 시기는 "2022년 8월" 입니다.

이 분양권에 대하여, 입주하기 전에 증여(자녀) 또는 매매(제3자 양도)를 고민하고 있습니다.

(입주 이후(8월 이후)가 되면 1가구 2주택으로 증여 또는 양도 시 세금이 더 부과되는 것으로 알고 있습니다.)

그래서 경우의 수를, 입주 전 증여 / 입주 전 매매(양도) / 입주 후 증여 / 입주 후 매매(양도) 정도가 될 것 같은데

세금 측면에서 어떤 방법이 가장 세금을 줄일 수 있을까 하여 문의드립니다.

이때 증여 또는 양도 시에 그 평가금액은 실거래가 기준인지 아니면 통용되는 현재 매물의 가격인지도 궁금합니다.

(실거래가 2021년 10월 4.2억 / 현재 매물가 2022년 2월 (최소) 5억)

[경우1] <입주 전 분양권 증여> 최근 6개월 실거래가(4.2억) 기준 증여 시

: 분양가 3.5억 / 실거래가 4.2억 , 그냥 증여 시 증여세

[경우2] <입주 전 분양권 증여 + 부담부증여> 최근 6개월 실거래가(4.2억) 기준 & 중도금대출 60% 부담부 증여 시

: 분양가 3.5억 / 실거래가 4.2억 / 중도금대출(60%) 2.1억 일 경우 "증여세"가 어떻게 될까요?

[경우3] <입주 전 분양권 매매> 최근 6개월 실거래가(4.2억) 기준 & 분양권 매매(양도) 시

: 분양권 양도 시(2021년 6월 이후 양도), 양도차익(프리미엄)에 대해 보유기간 1년 이상에 대해서 60% 로만 알고 있습니다. 그렇게 계산하면 될까요?

[경우3] <등기 후 주택 매매> 입주시기 이후(8월 이후) 시세 5억 가정 기준 & 주택 매매(양도) 시

: 입주시기 이후 등기치고나서는 1가구1주택에서 1가구 2주택으로 됩니다. 이때 세금 계산이 어느정도 될까요