도시개발로 농지를 현금보상받을시 양도세는 어떻게 되나요?

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

사업인정고시일로부터 소급하여 2년전에 취득한 토지를 공익사업 시행등으로 양도할 경우에는 아래의 내용처럼 양도세 감면이 가능합니다.

1. 현금으로 보상받을 경우 : 10%

2. 채권보상

1) 토지 등의 양도대금을 보상채권으로 받는 부분 : 15%

2) 해당 채권을 3년 이상 만기로 보유할 경우 : 30%

3) 해당 채권을 5년 이상 만기로 보유할 경우 : 40%

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이기군 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

도시개발 같은 경우 임의로 토지 등을 수용하는 것이 아니라 소정의 법률에 따라서 적법한 절차를 거쳐

수용하기 때문에 특별한 경우를 제외하고는 양도소득세가 적용되고 있습니다.

귀하의 경우 농지를 보유하고 있으나 8년 경작이 충족이 안되어 자경감면이 안되는 것으로 판단되지만,

상기에서 언급하였듯이 소정의 법률에 따라 수용되는 경우 수용감면(현금보상금수령시 10%)을 적용받을 수

있습니다.

보상금 등이 좀 받아들이기 어렵거나 수용되는 것이 억울하다고 생각되면 불복절차를 거쳐야 하며,

이는 전문적으로 토지보상 불복행정업무를 하는 행정사 님 등에게 자문을 받으시길 권장합니다.

또한 8년 미만 경작하더라도 절세되는 부분이 있기 때문에 양도소득세신고시 반드시 세무사님에게

의뢰하실 것을 적극 권장합니다.

답변이 도움되셨기를 바랍니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

공익사업으로 인해 토지가 수용되신 경우 현금보상받으신다면 10%의 세액감면이 가능하십니다. 또한 수용으로 인한 토지의 양도는 비사업용 토지 여부를 판단하지 않고 전부 사업용 토지로 보아 중과세가 적용되지 않습니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문상철 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

도시개발 사업으로 인해 수용되시는 것이라면 조세특례제한법에 공익사업등에 의한 수용으로 인한 현금보상시 10% 세액감면 규정이 있습니다.

법 규정 참고하시라고 올려드립니다.

조세특례제한법 제77조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2021년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 10[토지등의 양도대금을 대통령령으로 정하는 채권으로 받는 부분에 대해서는 100분의 15로 하되, 「공공주택 특별법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨으로써 발생하는 소득으로서 대통령령으로 정하는 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 30(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 40)]에 상당하는 세액을 감면한다.  <개정 2013. 1. 1., 2014. 1. 1., 2014. 1. 14., 2015. 8. 28., 2015. 12. 15., 2018. 12. 24.>

1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

2. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 토지등의 수용으로 인하여 발생하는 소득

② 거주자가 제1항제1호에 따른 공익사업의 시행자 및 같은 항 제2호에 따른 사업시행자(이하 이 조에서 “사업시행자”라 한다)로 지정되기 전의 사업자(이하 이 항에서 “지정 전 사업자”라 한다)에게 2년 이상 보유한 토지등(제1항제1호의 공익사업에 필요한 토지등 또는 같은 항 제2호에 따른 정비구역의 토지등을 말한다. 이하 이 항에서 같다)을 2015년 12월 31일 이전에 양도하고 해당 토지등을 양도한 날이 속하는 과세기간의 과세표준신고(예정신고를 포함한다)를 법정신고기한까지 한 경우로서 지정 전 사업자가 그 토지등의 양도일부터 5년 이내에 사업시행자로 지정받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제1항에 따른 양도소득세 감면을 받을 수 있다. 이 경우 감면할 양도소득세의 계산은 감면율 등이 변경되더라도 양도 당시 법률에 따른다.  <신설 2010. 12. 27., 2013. 1. 1.>

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 해당 사업시행자는 제1항 또는 제2항에 따라 감면된 세액에 상당하는 금액을 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고를 할 때 소득세 또는 법인세로 납부하여야 한다.  <개정 2010. 12. 27., 2017. 2. 8., 2020. 6. 9.>

1. 제1항제1호에 따른 공익사업의 시행자가 사업시행인가 등을 받은 날부터 3년 이내에 그 공익사업을 시작하지 아니하는 경우

2. 제1항제2호에 따른 사업시행자가 대통령령으로 정하는 기한까지 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 사업시행계획인가를 받지 아니하거나 그 사업을 완료하지 아니하는 경우

④ 제1항에 따라 해당 채권을 만기까지 보유하기로 특약을 체결하고 양도소득세의 100분의 30(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 40)에 상당하는 세액을 감면받은 자가 그 특약을 위반하게 된 경우에는 즉시 감면받은 세액 중 양도소득세의 100분의 15(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 25)에 상당하는 금액을 징수한다.  <개정 2010. 12. 27., 2014. 1. 1., 2018. 12. 24.>

⑤ 제1항제1호ㆍ제2호 또는 제2항에 따라 감면받은 세액을 제3항에 따라 납부하는 경우에는 제63조제3항의 이자 상당 가산액에 관한 규정을 준용하고 제1항에 따라 감면받은 세액을 제4항에 따라 징수하는 경우에는 제66조제6항을 준용한다.  <개정 2010. 12. 27., 2020. 12. 29.>

⑥ 제1항제1호 또는 제2호에 따라 세액을 감면받으려면 해당 사업시행자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.  <개정 2010. 12. 27.>

⑦ 제1항제3호에 따른 감면을 받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.  <개정 2010. 12. 27.>

⑧ 제1항과 제4항을 적용하는 경우 채권을 만기까지 보유하기로 한 특약의 내용, 특약을 위반하였을 때 그 위반 사실을 국세청에 통보하는 방법, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  <개정 2010. 12. 27.>

⑨ 제1항 및 제2항을 적용하는 경우 상속받거나 「소득세법」 제97조의2제1항이 적용되는 증여받은 토지등은 피상속인 또는 증여자가 해당 토지등을 취득한 날을 해당 토지등의 취득일로 본다.  <개정 2010. 12. 27., 2014. 1. 1.>

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이민기 회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

총 보유기간 중 8년 이상 자경한 농지를 양도하는 경우 또는

4년 이상 자경한 농지를 양도하고 농지 대토를 하는 경우

5년간 2억원, 1년간 1억원 한도 내에서 양도소득세를 감면합니다.

다만 해당 토지가 도시개발법에 따라 환지처분 전에 농지외의 토지로 환지예정지를 지정 받은 경우에는 주거지역 등에 편입되거나 환지 예정지 지정을 받은 날까지 발생한 양도소득에 대해 계산산식에의하 양도소득세를 ㅏ감면합니ㅏㄷ