융자금 많은 다세대 주택 월세, 안전할까요?

Question

안녕하세요.

제가 계약하고 싶은 매물의 등기부등본에서 확인한 내용인데, 최우선변제금이 5천 만 원이니까 추후에 문제 생겼을 시 제 보증금 안전하게 돌려받을 수 있을까요?

- 서울 강서구 화곡동 다세대 주택

- 보증금 5000 / 월세 60

- 2022년 11월 근저당권설정

- 민간임대사업자

- 채권최고액 18억 원대

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

다세대 주택은 각 호실별로 등기부등본을 열람할 수 있기 때문에 융자를 확인하기가 쉽습니다. 그러나, 선순위 세입자가 없기 때문에 주택 가격과 자신의 전세금 수준만 비교하면 됩니다. 흔히들 이야기하는 깡통전세 (집값과 전세금의 차이가 거의 없는 경우)를 특히나 조심하면 됩니다.

보통 다가구 주택과 마찬가지로 융자가 70~80%를 넘어가지 않는 주택이 좋습니다. 물론 융자가 70~80%를 넘는다고 하여 무조건 절대 죽어도 계약을 하면 안 되는 것은 아닙니다. 하지만 주변의 다른 주택을 충분히 살펴보신 후 계약을 하는 게 조금 더 안전한 방법입니다.

다세대 주택에 공동담보가 설정된 경우에는 저당권자의 선택에 따라 저당권 전부를 동시에 실행하여 경매대금을 각 부동산의 경매가에 비례하여 동시에 배당하는 방법도 있지만, 대부분 다세대주택이 경매시에는 개별 호실별로 경매대상이 되므로 (일괄매각이 아닌) 개별매각 원칙에 따라 매각되므로 임차인들간의 전입일자나 확정일자는 무의미하고 매각시점 또는 배당시점에 따라 전세 보증금의 안전성이 달라지게 됩니다.

따라서, 계약하기 전에 해당 호수의 등기부를 꼭 확인해 보고 계약을 진행하셔야 합니다. 이러한 내용에 대해서 잘 모르시겠다면 반드시 공인중개사사무실을 통해서 계약하시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 서울인 경우 최선순위 근저당 설정일자를 고려하면 최대 5000만원까지 가능합니다. 따라서 질문자님의 보증금의 5,000만원이고 선순위 근저당설정일자 등을 고려할 때 보호를 받는데 문제가 없어 보입니다.