안녕하세요 주택임대차 특약에 관한 질문입니다 (도움이 절실하게 필요합니다)
제가 민간임대사업 아파트 전세 계약을 2025년 6월 20일 ~ 2027년 6월 19일 까지 계약을 하였습니다. 현재 국민임대에 당첨되어서 임대인에게 사정을 말했더니 임대인이 특약으로 "임차인은 최소한 임대인의 임대사업만기(2026.12.04)까지는 거주하는 조건부 계약이다." 라고 명시해놨다고 못빼준다 하는데 이게 효능이 있을까요?? 저는 국민임대로 꼭 들어가고싶은데 방법이 없을까... 합니다 (서로 동의하에 서명을 하였기에 절대 안된다고 합니다)
물론 저는 세입자 구하고 나갈려고 합니다다만 임대인이 사업만기때 매매할거라 제가 지금 나가면 손실이 발생하며 계획에 차질이 생기며특약으로 조건을 걸어놨기 때문에 안된다 합니다..
만약 이럴경우 효능이 있어 무조건 지내야 한다고 한다면 임대인이 2번이나 문자로 매매 할거라고 이야기를 하였기에
추후 제가 계약갱신청구가 가능할까요?? 1년 후에 계약갱신청구권 요구 했을때 집주인이 갑자기 본인이 지내겠다고 하면서 계약갱신청구를 거부할경우 손해배상청구나 다른게 가능한지 궁금합니다.. 도움 주시면 정말 감사드리겠습니다..
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론
임대인이 제시한 특약은 임대차의 목적·범위를 본질적으로 제한하여 임차인의 거주 이전 자유를 과도하게 구속하는 내용이라면 효력이 인정되기 어렵습니다. 특히 임대사업 만기까지의 강제 거주는 임차인에게 불리한 조항으로서 일반적 임대차 원칙과 임차인 보호 취지에 반할 수 있습니다. 따라서 해당 특약만으로 임차인의 중도 퇴거를 전면 제한하기는 어렵고, 새로운 임차인을 구해 임대인의 손해가 발생하지 않는 조건이라면 협의 여지가 충분합니다.법리 검토
임대차 계약에서 임차인의 중도 퇴거를 완전히 배제하는 특약은 강행 규정의 취지에 반해 인정 범위가 좁습니다. 특약이 유효하더라도 임대인의 손해를 보전할 수 있다면 임차인의 이전을 절대적으로 제한할 근거는 약합니다. 또한 임대인이 장래 매매 계획을 이유로 특약을 주장하더라도 매매 가능성은 임대차 종료 여부를 결정하는 법적 사유가 되지 않습니다. 임대인이 실제 손해를 입증하지 못한다면 중도 퇴거 제한 주장은 설득력이 떨어집니다. 다만 임차인은 새로운 임차인을 제공함으로써 손해를 최소화하는 조치를 취할 필요는 있습니다.대응 전략
임차인은 새로운 세입자를 구해 기존 임대차 조건과 동일하게 승계할 수 있음을 서면으로 통지하고, 임대인이 이를 거부하는 경우 그 거부 사유를 명확히 요구해야 합니다. 임대인이 매매 계획을 이유로 거부한다면 이는 법적 정당성이 부족합니다. 협의가 결렬될 경우 내용증명을 통해 중도 퇴거 사유, 임대인의 손해 미발생 구조, 새 임차인 제공 가능성을 명확히 기록해 향후 분쟁에 대비하는 것이 좋습니다. 임대인이 부당하게 퇴거를 막아 손해가 발생하면 손해배상 가능성도 검토할 수 있습니다.추가 조치
계약갱신청구권은 임대인의 실거주 목적 외에는 거부가 어렵습니다. 임대인이 미리 매매 의사를 밝힌 사실은 추후 실거주 주장을 약화시키는 근거가 됩니다. 실거주 거부 사유가 형식적이거나 허위라면 갱신 거절이 부당한 것으로 판단될 수 있으며, 그 경우 손해배상도 검토 가능합니다. 향후 분쟁 가능성을 대비해 임대인의 매매 관련 발언, 문자, 협의 내용은 모두 보존해 두는 것이 필요합니다.