아파트 입찰공고문 재심의 관련 문의드립니다.
저희 아파트에서 재심의 신청이 접수되어
재심의가 진행되었습니다.
감사 2인이 동대표 1인의 의견을 접수하여 진행하였고 문제로 짚은 사항은 다음과 같습니다.
1. 커뮤니티 인테리어 업체 선정 입찰 공고 이전에 입대의회장이 개별적으로 A업체에게 시안을 받아와 공유하였고 무료로 제공받았으며 동대표 인원들에게 공유를 하였습니다.
2. 몇개월 뒤 해당업체는 입찰에 참여하였고 현장설명회에 참여하였으나 해당내용은 입대의 인원들에게 추후 공유되었습니다. 회장은 1번 상황당시 시안프린트물에
업체명이 기재되었기 때문에 공유를 따로 하지 않았다고합니다.
3. 이와중에 1차 입찰 공고문에 A업체가 소유한 공법을 가진 업체만 참여가능하다는 내용이 기입되었었고 감사요청을 한 동대표의 이의신청으로 해당내용이 삭제된 후 재공고 되었습니다. 이는 관리소장의 독단적인 결정이었다며 사과로 갈음되었습니다.
4.1차 공고 시 자본금의 제한이 7억이상인 업체로 제한하자 인테리어 업체들 입찰이 거의없고 도장방수 공사 등이 주력인 업체들만 입찰에 참여하였습니다.
5. 4를 이유로 들어 자본금의 하한을 제안하였고 어차피 서류 전형이 있으니 낮추자고 하였으나 기업안정성을 이유로 회장등은 거부하였고 재무제표 체크를 하면된다는 말에도 기업안정성을이유로 상향을 요구하였습니다.
6. 해당 상황을 종합하여 업체에게 특혜를 주고 있다는 의구심에 동대표가 감사를 요청하였고 수긍하여 재심의요청을 다음과 같은 조항 위반으로 제안하였습니다.
① 공동주택관리법 시행령
제25조제3항 등 : 관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정 시 경쟁입찰을 원칙으로 하며,
입찰 절차·입찰 참가 자격·입찰의 효력 등은 국토교통부장관 고시에 따름.
② 주택관리업자 및 사업자 선정지침
제4조(입찰 방법) : 입찰 방법은 제1항에 따른 경쟁입찰의 종류 및 방법은 [별표1]과 같다.
[별표1] 나. 제한경쟁입찰 : 계약 목적에 따른 자본금 등의 하한을 정하여 입찰에 참가하게 할 수 있으나,
계약 목적을 현저히 넘어서는 과도한 제한을 하여서는 아니 된다.제5조 제2항(입찰의 성립) :
입주자대표회의와 관리주체는 경쟁입찰을 진행함에 있어
협의에 의한 선정, 우선협상대상자 선정 또는 이와 유사한 방법을 적용하여서는 아니 된다.
>>> 과도한제한은 자본금 상향 주장, 우선협상대상자는 미리 시안을 받았고 해당 업체가 사용하는 공법을 1차 공고문에 올렸기 때문에 , 해당 업체 자본금이 7억 이상이었다는 점을 들어 진행하였습니다.
상황 설명은 이렇게 마무리하고 문의드릴 부분은 크게 두가지입니다.
1. 입대의 감사의 재심의 신청 시 선 법리검토를 진행해야하는게 맞는지
2. 재심의 신청을 한 사유가 법리적으로 문제가 없는데 억지로 진행을 한걸로 보이는지
전문가의 의견이 필요합니다. 모쪼록 도움 주시길 부탁드립니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
제시된 경과를 종합하면, 감사가 재심의 신청 전에 법리 검토를 진행하는 것은 바람직하며, 본 사안의 재심의 신청 자체가 억지나 무리로 보인다고 단정하기는 어렵습니다. 오히려 입찰 절차의 공정성과 경쟁성 훼손 가능성에 대한 합리적 문제 제기 범주에 해당합니다.재심의 신청 전 법리 검토의 필요성
입주자대표회의 감사는 관리·집행의 적법성을 점검하는 지위에 있으므로, 재심의 신청 전 관련 법령과 선정지침에 대한 법리 검토를 거치는 것이 원칙적으로 타당합니다. 특히 사업자 선정 과정에서 제한경쟁입찰 요건, 사전 교섭 또는 우선협상 유사 행위 의혹이 제기되는 경우에는 법적 근거를 정리한 뒤 재심의를 요구하는 것이 감사의 직무 범위에 부합합니다.재심의 사유의 법리적 타당성
사전 시안 제공, 특정 공법 보유 업체만 참여 가능하도록 한 초안, 과도한 자본금 하한 설정은 개별적으로도 문제 소지가 있고, 이를 종합하면 특정 업체에 유리한 구조로 오인될 여지가 있습니다. 이는 공동주택관리법 시행령과 사업자 선정지침에서 금지하는 협의 선정 또는 과도한 제한 논점과 직접 연결됩니다. 따라서 재심의 신청 사유는 법리적으로 충분한 근거가 있습니다.실무적 의견
결론적으로 본 재심의는 절차의 투명성과 공정성 회복을 위한 정당한 문제 제기로 평가될 가능성이 높습니다. 향후에는 입찰 조건 설정, 사전 자료 수령 여부, 의사결정 경과를 회의록과 공지로 명확히 남겨 분쟁 소지를 최소화하는 것이 필요합니다.