전세 계약 전 깡통 전세를 방지할 수 있는 방법이 있을까요?
최근 일명 전세왕들이 갭투자나 사기 편취 목적으로 서민들의 전세 보증금을 반환하지 않는 사례가 있었는데
이런 전세 사기를 최대한 방지할 수 있거나 확인할 수 있는 방법이 있을지 여쭙습니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
전세사기를 당하지 않기 위해서는 부동산에 대해서 어느정도 공부는 하셔야 합니다. 첫번째로 가장 최신의 등기부 등본을 확인해보셔야 합니다. 또 등기부는 잔금 치기 직전에 한 번 더 확인하셔야 합니다. 그래야 변동사항이 없는지도 알 수 있습니다. 만약 등기부등본이 어렵다면, 주요 등기사항 요약을 보고 재 유효한 것만 따로 정리가 되어 있습니다.
두번째로는 근저당권이 있는지 확인해야 합니다. 근저당권은 그 금액을 채권최고액으로 표시를 해 뒀습니다. 근저당은 만약 이 부동산이 경매로 나왔을 때 내가 찾아갈 수 있는 순위를 나타내기 때문에 반드시 확인해봐야 할것 중에 하나입니다. 또한 임차권등기, 압류, 가압류 등이 있는지 확인하셔야 합니다. 임차권등기는 임차인이 보증금을 못 돌려받고 일단 집을 나가면서 등기부에 기재해 둔 것이며 압류, 가압류가 있으면 빚을 정리 못하고 있는 경우 일 수 있습니다. 즉, 신용이 좋지 않다는 것이니 전세사기를 당하지 않으려면 피하는 것이 좋습니다.
세번째로는 부동산 시세를 반드시 여러곳에서 확인하며 부동산 가치의 약 50%~70% 내 보증금이 안전합니다. 전세사기가 많았던 신축 빌라는 사고 판 이력이 없어 해당 부동산의 가치가 어느정도인지 알기 어려워 시세와 전세금의 적정선을 판단하기 어려워 많았던 것으로 보여집니다. 신축된 부동산의 경우, 매매가 아니니 얼마짜리인지가 안 적힙니다. 그래서 반드시 직접 시세를 확인하셔야 합니다. 시세의 70% 수준에서 전세를 설정하는 것이 안전합니다.
네번째로는 전세계약을 할 때에는 특약을 잘 생각해서 기입해야 하며 특약의 경우 임차인에게 유리하거나 혹은 좋은 다양한 특약들이 있으니 임대인과 상호협의하에 잘 기입하는 것이 좋습니다. 마지막으로 가장 기본인 전입신고와 확정일자를 하는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.
주택의 시세를 파악하시어 전세가와 비교하여 차이가 없거나 같다면 한번 더 고민해 보셔야 하겠으며,
주택의 시세가 파악이 되지 않는 신축이라면 주변 유사한 주택을 비교해 보심이 좋겠고요, 그럼에도 불구하고 집이 마음에 드신다면 보증보험이 가능할때 계약을 하셔야 하겠습니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 전세사기를 방지할 수 있는 방법은 아래와 같습니다.
1. 계약체결시 전세가격비가 적절한지 확인(최대 70% 이내에서 형성)
2. 소유자 계좌로 거래대금을 입금
3. 가급적 보증보험에 가입 순으로 진행하시기 바랍니다.안녕하세요. 홍재석 공인중개사입니다.
일단 매매시세와 전세시세를 최대한 정확히 알고 계약을 하셔야 합니다. 사회초년생 등 공인중개사 말만 듣고 적정시세인지 잘 모르고 계약하는 경우 집값이랑 동일가격이나 그 이상으로 계약되면 깡통전세 될 확률이 높습니다.
또한 보증보험에 가입하시고 근저당 등이 설정되어 있는 집을 피하시는게 상책입니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
전세잔금일날 임대인이 변경되는것을 피하시고 등기부등본을 열람하여 기존임차인이 거주하는 도중에 갭투자를 한것인지 확인하고 임대인의 국세,지방세 완납증명서 확인 , 가능하면 임대인의 개인사업자나 재직증명서를 확인하시는 방법등이 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세사기 전체를 모두 근절하기는 쉽지 않습니다. 깡통전세의 경우는 계약전 매물에 대한 매매시세와 전세금을 확인하여 전세가율이 70%가 넘는 경우 계약을 피하는게 가장 좋습니다. 그리고 매물중 아파트가 비교시세를 통한 정확한 시세 확인이 가능해 빌라, 오피스텔 보다는 안정할수 있고, 계약을 하더라도 반드시 보증보험 가입은 필수로 하시는게 좋습니다
