PF시장 위축이 금리에 미치는 영향은?
최근 레고랜드 시행사인 중도개발공사 ABCP에 대한 강원도의 지급보증 거부로 PF자금시장이 위축되어 시장금리상승을 가속화 시켰다고 하는데, 실제 시장의 영향 얼마나 큰 가요? 그리고 언제쯤 자금경색이 완화될 수 있을까요?
안녕하세요. 류경태 경제·금융전문가입니다.
은행에 재직중으로 본 PF대출의 성격에 대해서 설명드리고, PF시장의 위축이 강원도의 레고랜드로 인해서 발생한 것이 아니라는 것을 설명드려야 할 것 같습니다.
PF시장은 프로젝트 파이낸싱은 건설사가 어떠한 건축물들을 짓고 팔려고 계획을 세우지만 건축하는데 소요되는 자금이 부족하여 이를 금융권에서 차입하는 방법입니다. 그리고 PF대출은 최종적으로 건물이 준공되고 난 후에 분양을 받은 이들이 잔금을 치루게 되면서 기존에 차주 명의의 중도금대출과 함께 전체 잔금을 시공사 계좌로 납부하게 되면 그 납부된 자금을 토대로 은행은 건축물 면적에 따라서 PF대출을 회수하는 방식으로 PF대출을 종결짓게 됩니다.
현재 PF대출의 위험이유는 바로 금리인상에 따른 부동산 시장의 침체기로 인한 것입니다. 일반인분들이 생각하는 PF는 아파트만을 생각하지만 실제로는 '아파트형공장'이나 '오피스텔 건축' '생활형숙박시설', '근린상가' 건설등과 같은 대규모의 자금이 소요되는 건축시설에는 다양하게 지원되고 있습니다.
그리고 1금융권에서 PF대출을 받기 위해서는 시공사의 능력, 네임밸류, 시공사의 자본금, 시공하려는 위치의 사업성을 모두 함께 고려하게 되는데 정말 큰 시공사가 아니고서는 대부분 거절을 하게 되고 '오피스텔'이나 '소형 아파트형공장'의 경우는 제2금융권인 캐피탈이나 저축은행을 통해 PF대출을 받게 됩니다.
PF대출은 실제 담보제공이 된 것이 없기에 시공사의 신용등급에 따라서 금리가 결정되며 신용대출금리에 준하여 적용되게 됩니다. 그러다보니 현재처럼 금리가 상승하게 되면 PF대출의 금리또한 계속적으로 상승하게 되는데 여기서 가장 큰 문제는 '오피스텔'이나 '아파트형공장'이나 '근린상가'에 대한 매수가 없다는 점입니다.
위의 오피스텔, 아파트형공장, 근린상가는 자가사용목적이 아니라 대부분은 임대사업자를 내고 임대를 목적으로 매수하다보니 금리가 상승하게 되면 임대료수입보다 대출이자가 더 많이 나가는 임대-수익 역전현상이 발생하니 매수를 할 이유가 없게 된 것입니다. 이러한 상황이다 보니 분양을하고 잔금을 받아야지 PF대출을 상환하는 건설사 입장에서는 대출이자는 더 많이 나가고 있는데 분양은 되지 않으니 PF대출의 위험성이 점차적으로 증가하고 있는 것입니다.
레고랜드 사태는 언론에서 정확하게 설명을 잘못하고 있는 것은 PF대출 리스크보다는 지급보증 리스크로 PF대출과 연결지어서 생각하면 안되는 사태입니다. 오히려 회사채 발행과 연관지어 회사채 발행리스크에 연관지어서 생각하는게 좋습니다.
다시 돌아와서 PF대출은 현재 2금융권에 더 많이 집중되어 있어 중소건설사들은 자금경색징후가 매우 빠르게 나타나고 있습니다. 매출 1,200억원의 충남지역 6위 건설사인 우석건설은 당좌거래 부도가 되어 아마 이번달을 넘기기 힘들 것으로 보입니다. 앞으로 더 많은 중소건설사들이 분양이 되지 않으면 줄도산이 날 가능성이 높고 이는 곧 제2금융권의 부실로 이어질 가능성이 높아 현재로서는 매우 심각하게 위험한 상황입니다.
답변이 도움이 되었다면 추천 한번 부탁드릴게요! 좋은하루 되세요^^
혹여나 더 PF대출과 관련하여 더 궁금하신 사항은 질문주시면 대답드리도록 할게요!
안녕하세요. 이정훈 경제·금융전문가입니다.
정부는 20조원 규모의 채권시장안정펀드는 1조 6000억원 규모의 가용재원을 우선 활용해 24일부터 시공사 보증 프로젝트파이낸싱(PF) 자산유동화기업어음 등 회사채·기업어음(CP) 매입을 재개키로 했습니다. 또한 추가 펀드 자금요청 작업도 11월 초부터 본격적으로 집행토록하고 필요할 경우 추가 조성도 추진하겠다고 밝혔습니다.
이번 대규모 지원프로그램에 50조원의 지원과 함께 필요시 지원 규모는 확대할 수 있습니다. 기존에 발표된 내용을 제외하더라도 당장 활용 가능한 규모는 10조 5000억원이 추가됐습니다. 특히 시장조달이 필요 없는 유동성 지원책으로 ‘한국증권금융’ 3조원 규모의 자금 활용이 지원책에 포함됐습니다.이번 조치로 급한 불은 껐다고 볼 수 있습니다.
안녕하세요. 김윤식 경제·금융전문가입니다.
PF시장이 위축되면서 건설사의 자금조달이 어려워지고, 시장의 금리도 지속적으로 상승하고 있습니다. 시장의 현재 레고사태로 인해 시장의 불신이 크게 상승하고 있는 바 단기적으로 현재의 시장 위축이 해소될 가능성은 매우 낮고, 미국의 기준금리 상승이 멈추고 시장이 다소 안정화되는 모습을 보인다면 현재의 어려움이 대사 해결될 것으로 보이며, 이는 내년 초중순은 되어야 될 것으로 예상됩니다
안녕하세요. 전중진 경제·금융전문가입니다.
pf 시장 위측이 금리에 영향을 미치기보다는
현재 부동산 하락으로 인하여 증권사 등이 PF 대출 잔금 등에의 회수가 어려워지고
이에 따라 증권사들이 채무보증의 부담수준도 높아지는 등 어려워질 것이며
해당 채권 등의 문제가 발생하여 PF시장 자체가 위축되고 위에 투자가 많았던
증권사들은 도산의 위험성도 있어 우리나라 금융시장에 큰 여파를 몰고 올 수 있는 것이지요.
안녕하세요. 민창성 경제·금융전문가입니다.
대형 금융 사고가 터지면 그 파급 효과 때문에 리스크가 증가 하기 때문에 금리 인상 요인으로 작용하기도 합니다. 금번 PF 지급 불능 선고는 국내 시장에 한 해서 관련 부실 PF에 대한 자금 집행이 쉽지 않고 기존 부진한 PF에 대한 만기 연장이 안될 수 있어 시장에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 이상 간략히 참고하시기 바랍니다.