안녕하세요 전세사기 대응 여쭤봅니다.

Question

안녕하세요 전세대출 전세사기 등 관련하여 문의드립니다.

저는 작년3월에 서울에있는 빌라 3억5천에 전세로 들어왔고

그때 당시 농협에서 80% 대출받았으며 sgi 연계상품이라 80%는 보증보험이 대출과 동시에 자동으로 가입됐고

나머지 20% 제 돈은 보증보험에 따로 가입되지않았습니다.

현재 집주인은 빌라전세사기로 여기저기 글이 올라오는상태이며

3순위에 가압류(국세)가 잡혀있는상황입니다.

최악의 상황을 대비하려고 하는데 ,(2023 3월 만기라 2달전에 계약해지통보는했습니다)

그때 당시 대출을 진행해주셧던 은행원분과 전화통화하니

80%는 보증되는게맞고 20% 제돈은 법적처리를 해야한다고합니다.

어떤 법적처리를 진행하면되는지 ,

이후에 3월만기인데 문제가생겨 이사를가지못하면 당장은 이집에 있어도되는지 등 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요 공인중개사입니다.

상황상 자동갱신이 될 확률이 높아보이므로 당분간은 현재 주거지에서 계속 주거가 가능할 것 같습니다. 하지만 국세가 연체되어 있어 해당 주택은 곧 경매 처리될 것으로 판단됩니다. 질문자님의 20% 금액은 추후 경매낙찰 대금에서 보전을 받으실 수는 있지만 낙찰가가 선순위 변제금액대비 낮다면 질문자님은 임대인에게 민사소송을 통해 전세금을 보전 받아야 하실 가능성이 높습니다.

우선변제 예상 금액을 먼저 확인하신 후 그에 맞는 대응을 하심을 추천드립니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.

20%는 향후 임차보증금반환 소송이나 지급명령을 신청하여 전소유자의 재산에 대하여 강제집행을 하여야 할 것으로 보입니다.

보증금을 반환하지 않아 점유를 하게 될 경우의 판례 (대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664판결) 를 보면 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물반환 의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환 의무는 동시이행관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 보증금반환 의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도 의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장·입증이 없는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라 할 수 없고, 임차인은 이에 대한 손해배상의무도 없다고 할 것입니다