매수자가 아파트 매매 중도금 잔금 지급을 미 이행 시 대처방안
1주택자로 갈아타기로 매수, 매도 계약 완료하였습니다.
24.08. 보유 아파트 매도 계약(8억원)
계약금 8천만원 수령, 매수자 요청에 따라 보유주택 주담대(2.2억원) 상환
매수자(갭투자자) 요청에 따라 전세입자(4.9억원)와 계약(계약시 1차 중도금 0.25억원 수령)
24.11.15. 2차 중도금으로 매수자 0.51억원 입금예정
24.11.29. 잔금 예정
24.10. 신규 아파트 매수 계약(20억원)
계약금 2억원 및 중도금 1억원 지금
24.12.02. 잔금 예정
매수자가 2차 중도금과 잔금을 못치를 수 있는 상황에 대한 대처 문의 드립니다.
Q1.
1차 계약금(매수자 요청에 따라 전세입자로 부터 받은 전세 계약금)으로 계약의 이행을 강제할 수 있는지와
구체적인 대체 방안 (내용증명 전달 후 지급명령 신청)
Q2.
24.10.에 이사 갈 아파트 매수 잔금 일정이 미뤄지는 경우에 대한 손해청구가 가능한지?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
계약금 수령 후 매수자가 잔금이나 중도금을 지급하지 않으면 계약 이행을 강제할 수 있는 법적 절차가 있습니다.
계약금 몰수를 통해서 계약 해제를 할 수 있습니다. 내용증명을 2번 정도 보내고 미이행시 계약금 몰수와 계약해지를 할 수 있고, 또한 매수자가 잔금 지급을 지연하거나 불이행하여 새로 이사 갈 아파트 매수 잔금 일정이 미뤄지면서 발생하는 손해에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다.
구체적인 손해 입증 자료(예: 연체 이자, 새로운 대출 이자 부담 등)가 필요하며, 이를 통해 손해액을 청구할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
Q1. 매수자 요청에 따라 전세입자로 받은 1차 계약금을 통해 계약 이행을 강제할 수 있는지, 그리고 대체 방안
전세 계약금을 매수자가 요청하여 전세입자에게 받은 경우, 이는 전세 계약의 성립과 관련된 금액으로 해석될 수 있습니다. 하지만, 1차 계약금이 매수자와의 계약 이행을 강제하는 직접적인 보증금 역할을 할 수 있는지 여부는 계약서 상의 구체적인 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 매도자와 매수자 간의 계약서에 계약 불이행 시 대체적인 책임을 지게 하는 조항이 포함되어야 하고, 전세 계약금을 이행 강제 수단으로 활용할 수 있는지 여부도 명확히 해야 합니다.
대체 방안:
내용증명 전달 후 지급명령 신청: 매수자가 2차 중도금 또는 잔금을 지급하지 못하는 상황에서는, 우선 내용증명을 통해 매수자에게 지급 지연에 대한 공식적인 통보를 하여 이행을 촉구할 수 있습니다. 내용증명을 보내고, 이후에도 이행이 이루어지지 않으면 지급명령 신청을 통해 법적인 강제 절차를 진행할 수 있습니다. 지급명령은 법원에 신청하여 신속하게 금전적 청구를 할 수 있는 방법입니다.
계약 위반으로 인한 계약 해제 및 손해배상 청구: 만약 매수자가 계약을 이행하지 않으면, 계약 해제 후 손해배상 청구도 가능할 수 있습니다. 이 경우, 전세입자로부터 받은 계약금이 매수자에게 지급될 계약금 일부로 간주될 수 있습니다.
Q2. 매수 아파트의 잔금 일정 지연에 대한 손해청구 가능 여부
매수자가 신규 아파트 매수 계약의 잔금을 미루는 경우, 일정에 맞춰 잔금을 지급하지 않으면 계약 위반에 해당하며, 이에 대한 손해배상 청구는 가능합니다. 매수자가 잔금을 제때 지불하지 않으면 매도자는 계약을 해제하거나, 계약 이행을 촉구할 수 있습니다. 또한, 매수자의 지연으로 인해 발생한 손해에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다.
손해배상 청구를 위한 조건:
계약서 상에 매수자 의무 및 지연에 따른 위약금 조항이 있는 경우 이를 근거로 청구 가능.
손해의 구체적인 증빙이 필요합니다. 예를 들어, 매도자가 새로운 아파트 매수 잔금을 지불하기 위해 대출을 일으킨 경우 추가 비용 발생 등의 증빙을 할 수 있어야 합니다.
결론:
1차 계약금을 매수자에게 이행을 강제하는 직접적인 수단으로 사용하려면 계약서에 명시된 사항을 확인해야 하며, 필요한 경우 지급명령을 신청하는 등의 법적 절차를 통해 강제할 수 있습니다.
매수자가 잔금을 제때 지급하지 않으면 계약 해제 및 손해배상 청구가 가능하므로, 구체적인 손해를 입증할 수 있는 자료를 준비하는 것이 중요합니다.
추가적인 법적 조언이 필요하면, 변호사와 상담을 통해 구체적인 계약서 내용을 점검하고 대응 방법을 마련하는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
잔금일정이 미뤄져서 서로 협의를 해서 손해배상으로 해결을 한다면 가능 하지만 협의가 안된다면 법적으로 해결을 해야 합니다
협의로 해결이 잘되기를 바라겠습니다
Q1.
1차 계약금(매수자 요청에 따라 전세입자로 부터 받은 전세 계약금)으로 계약의 이행을 강제할 수 있는지와
구체적인 대체 방안 (내용증명 전달 후 지급명령 신청)==> 우선적으로 계약금 만을 입금한 상태에서 계약당사자는 언제든지 계약해지를 요구할 수 있는 계약금 지급요청을 일방적인 강제는 불가하고 계약조건 등을 가지고 종합적으로 판단해야 하는 사항입니다.
Q2.
24.10.에 이사 갈 아파트 매수 잔금 일정이 미뤄지는 경우에 대한 손해청구가 가능한지?
==> 네 가능합니다.