어린 자식에게 집을 물려 줄 경우의 양도세는 얼마나 되나요?

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이영우회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 증여세

증여재산가액 600,000,000원

증여세과세가액 600,000,000원

증여재산공제 20,000,000원 *1

증여세과세표준 580,000,000원

산출세액 114,000,000원 (10억원 이하 세율 30%, 누진공제 60,000,000원)

자진신고납부 세액공제액 3,420,000원

납부할세액 110,580,000원

*1 : 만 20세 미만 자녀가 부모로부터 재산 등의 이익을 증여받을 경우 10년간 합산하여 2천만원의 증여재산공제를 적용함. 20세 이상일 경우 5천만원.

2. 취득세 등

무상 취득(증여)의 경우 4%로 24,000,000원

앞서 말씀드린 주석 내용과 같이 동일인으로 부터 증여받은 재산을 10년간 합산하여 공제를 적용하고 증여세 과세합니다. 증여재산 공제를 활용하기 위하여 지분 등을 쪼개어 2~30년에 거쳐 증여하는 방법도 있겠으나 주택 시세의 변화 등을 고려해 보았을 때 이득이라 말씀드리긴 어려운 부분입니다.

도움읻 되셨길 바랍니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 자식에게 아파트 증여시 양도세나 증여세 세금을 알 수 있을까요?

질문한 사실관계만으로는 어렵습니다. 우선 아파트의 시가 산정을 해야하는데 6억이라고 장담할 수 없습니다.

양도세의 경우 대출을 끼고 증여해주는 경우 '부담부 증여'로서 대출을 넘겨주는 부분에 대해서 양도세가 발생할 것이어서 이 또한 보다 자세한 사실관계가 필요합니다.

증여세의 경우 자녀나 손주는 직계비속에 해당돼 증여할 경우 5000만원(미성년자는 2000만원)이 공제됩니다. 질문자의 자녀는 미성년자이니 2천만원만 공제되겠지요.

2. 미리 증여하는게 좋을까요 나중에 하는게 좋을까요

위 증여세 공제의 경우는 10년의 범위내에서 2천만원인 것이므로 비교적 빠른 시점에 증여하는 것이 좋습니다. EX) 10살에 2천만원 공제 받을시 10년이 지난 20살 때 다시 5천만원(미성년자가 아닐 것이므로)을 공제받을 수 있음

또한 증여 후의 부동산 가치상승분은 증여세를 내지 않으므로, 만약 부동산이 오를 것이 어느정도 예상된다면 미리 증여하는 것이 유리할 수 있습니다. EX) 증여 후에 아파트가 6억에서 9억으로 올라도 상승분(3억)에 대해서는 나중에 자녀가 아파트를 팔 때 양도소득세로 과세될 뿐 증여세가 발생하지 않음)

감사합니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

말씀하신 아파트의 시가가 실제로 6억이라고 가정할 경우 미성년자인 직계비속에게 증여 시 2천만원의 증여재산공제가 가능하므로 5억8천의 과세표준으로 계산시 약 1억1천의 증여세가 나옵니다.

성인이 될 경우 같은 상황에선 5천만원의 공제가 가능하여 약 1억 가량의 증여세가 나오지만, 그때의 아파트 시가가 6억을 초과하여 더 높을 경우엔 훨씬 많이 나올 수도 있습니다.

따라서 증여재산공제액 3천만원의 차이와 그 시간 동안의 시가상승액을 따져보셔야 하며, 담보된 채무와 함께 증여하여 부담부증여를 통해 세부담을 낮추는 방법도 함께 고려하심이 좋습니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 정동호세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

  양도소득세는 현재의 시가와 취득가액의 차액에 대해서 세금계산을 합니다. 그 차액계산에서 일정비율 공제해주는 것이 있

  으나, 없다고 보면, 보유기간 2년이상으로 가정하여 차액 구간별로 최소 6%~최대 42% 초과누진세율이 적용됩니다. 증여세

  는 직계존속(아버지, 어머니, 할아버지, 할머니 포함)으로부터 10년간 5천만원(미성년자는 2천만원)까지 공제되며, 초과금

  액은 5억~10억 과표구간에 30% 초과누진세율이 적용됩니다.