공동명의 땅의 재산분할할때 방법 및 비율은?

안녕하세요. 법무법인 비츠로의 정현우 대표변호사입니다.

부동산이 공유나 합유로 되어 있다면 대표자가 있을 여지가 없음에도, 대표라는 표현을 쓴 것으로 보아 추측컨데 5명의 이름으로 공동구입한 선산을 질문자님의 단독소유로 등기하여 두었다는 취지로 이해가 됩니다. 이 경우 질문자님은 1/5의 본인지분과 나머지 4명분인 4/5의 지분을 명의신탁받은 수탁자가 되는데 제가 맞게 추측한 것인지 모르겠습니다.

공유재산은 지분소유이므로 분할절차를 거치면 되는데, 협의에 의해 부동산 자체를 적절히 분할하는 것이 원칙이고 만약 협의가 이루어지지 않는다면 공유물분할절차를 거쳐야 합니다. 이 경우에도 현물분할이 원칙이고, 현물분할에 대한 적절한 협의가 없을 경우 부동산을 경매하여 남은 수익금을 지분비율로 나누어가지는 가액분할을 예외적으로 할 수 있습니다. 분할의 방법은 재판부의 판단에 따릅니다.

만일 명의신탁된 부동산이라면 단순한 공유물분할청구의 재판형태가 아니라 복잡한 방향으로 이를 풀어야 할 가능성도 있습니다. 공유물분할절차로 해결할 수 없고, 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기절차를 거친 이후 공유물이 된 상황에서 재차 협의분할 내지는 재판상 분할을 하여야 할 수도 있습니다. 협의에 이른다면 소유권의 증여나 매매 등의 방법을 통해 정리하는 방법도 생각해 볼 수 있습니다.

질문과 같이 원칙적으로 5명이 동일하게 5등분하여 가지면 되지만, 토지의 모양이나 위치에 따라 어느 토지를 어떻게 자르느냐가 중요하게 작용할 수 있습니다. 누구는 도로에 인접하여 비싼 지역을 분할받고 누구는 도로 없는 맹지를 분할받을 수도 있는 것이기에 분할의 방법을 정하는 문제는 생각보다 간단하지 않습니다. 더구나 명의신탁이 끼어들어 있는 문제라면 해결방법은 더욱 복잡해집니다.

부동산의 현황과 등기상태 등을 확인할 수 있는 자료를 가지고 가까운 변호사에게 찾아가 상담을 직접 받아보시는 것이 가장 빠르고 정확한 해결방안이 될 것입니다.