전세보증보험 불가 시 가계약금 반환 특약의 가능 여부
마음에 드는 집이 있어서 우선 가계약금을 넣어둔 상태입니다. 집주인님의 융자가 커서 월세로 들어가는 거지만 전세보증보험 가능 여부를 물어본 상태였고 중개사님이 보증보험 불가 시 계약금 반환 조건을 특약으로 넣자고 전원합의가 되어서 가계약금을 입금했어요 근데 그 뒤로 보증보험 가입이 불가하다는 답변이 돌아왔습니다. 우선 알겠다고 하고 일주일 간 고민을 했고 계약을 안하는게 좋을 것 같아서 계약을 안한다고 하니 집주인은 가계약금 못주겠다고 하는 상태이고, 중개사님은 그 특약은 그당시에만 유효하다고 합니다
가계약금을 돌려받을 수 없는건가요..
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
보증보험 가입 불가 시 계약을 진행하지 않고 가계약금을 반환하기로 한 합의가 계약 체결의 전제가 되었다면, 해당 조건은 일회성 의견이 아니라 해제 조건으로 평가될 수 있습니다. 보증보험 불가라는 사정이 현실화된 이상, 가계약금 반환을 요구할 법적 여지는 충분히 존재합니다. 중개사의 사후적 해석만으로 특약 효력을 부정하기는 어렵습니다.가계약의 법적 성격과 특약 효력
가계약은 명칭과 무관하게 당사자 사이에 계약 체결을 전제로 한 합의가 성립되었는지가 핵심입니다. 이 과정에서 특정 조건이 충족되지 않으면 계약을 진행하지 않는다는 점에 대해 임대인과 중개사가 동의하였다면, 이는 조건부 계약 또는 해제권 유보로 볼 수 있습니다. 해당 합의가 문자, 메신저, 녹취 등으로 입증된다면 서면 특약이 아니어도 효력이 부정되지는 않습니다.임대인 및 중개사의 주장에 대한 검토
임대인이 가계약금을 반환하지 않겠다는 입장은 조건부 합의를 무시한 일방적 주장에 불과합니다. 중개사가 “그 당시만 유효하다”고 설명하는 것 역시 법적 근거가 약합니다. 보증보험 가능 여부는 임차인에게 본질적 계약 조건에 해당하므로, 불가 판정 후 일정 기간의 숙려를 거쳐 계약을 거절한 점이 신의칙에 반한다고 보기도 어렵습니다.실무적 대응 방향
가계약 당시 보증보험 불가 시 반환 합의가 있었음을 입증할 자료를 정리하여 내용증명으로 반환을 요구하는 것이 우선입니다. 반환 거절이 계속될 경우 민사상 부당이득 반환 청구 또는 계약 무효·해제를 전제로 한 청구가 가능합니다. 사안에 따라 중개사의 책임도 함께 검토 대상이 됩니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
보증보험 가입 불가 시 계약금을 반환하기로 하고 가계약금을 입금한 것이라면 그 이후에 보증 보험이 가입 어려운 것으로 확인된다면 당연히 위 특약에 따라서 반환을 구할 수 있는 것이고 당시에만 유효하다는 답변이 정확히 어떠한 의미인지 질문 기지만으로 판단하기 어렵습니다. 구체적인 사실 관계 정리해서 상담을 받아보시는 걸 권유드립니다. 이상입니다