신도시의 상가는 왜 공실률이 높을까요?
오늘 뉴스를 보니까 신도시인 세종의 상가 공실률이 거의 20%에 가깝다고 하더군요.
그리고 간혹 재테크 책을 읽어보면 신도시 상가 분양을 조심하라는 내용도 자주 보이는데 신도시의 상가는 왜 공실률이 높을까요?
신도시는 대단지 개발로 다 입주할때까지 시간이 많이 걸립니다
워낙 공급도 많고 비싸게 공급을 받은 상가가 수익성 때문에 임대료가 비쌀수 있습니다
그러면 임대도 잘안나갑니다
어디든 신도시의 상가를 가보면 공실률이 많고 자리를 잡기까지는 오랜시간이 걸려서 분양자체도 조심해서 받아야 합니다
또 예전에는 오프라인중심이었는데 요즘은 온라인중심이 되다보니 상가 공실률이 심해지는거 같습니다
신도시의 상가 공실률이 높은 이유에는 상가 공실률이 높은 상권은 음식업의 구성 비율이 높습니다. 특히 숙박음식업의 비율이 더 높은 경향이 있습니다. 반면, 공실률이 낮은 상권은 교육 서비스와 보건복지업의 비율이 상대적으로 높습니다.
상가 공실률이 높은 상권은 집합상가 비율이 높습니다. 집합상가는 상가 공급 수준을 높이는 요인이 됩니다.
특히 상권 배후지의 세대수 대비 상가면적이 클수록 공실률이 상승합니다.
신도시의 상가는 엄격한 용도 규제를 받습니다. 상가면적 대비 배후지 세대수가 적을수록 공실률이 높아집니다.
상가 공급 수준과 지구단위계획 규제 강도도 공실률에 영향을 미칩니다. 신도시의 상가는 준공 후 20년 이상이 경과한 시점에서 노후화되기 시작합니다. 노후화된 건물은 임대가격이 현실화되고 입점 유치 기간도 충분히 가지기 때문에 공실률이 낮아집니다.
요약하자면, 신도시 상가 공실률이 높아지는 이유는 업종 구성, 집합상가 비율, 용도 규제, 건물 노후화 등 다양한 요인에 기인합니다.
일반적으로 신도시는 개발 초기에는 주거 인구가 부족하거나 인프라가 미흡하여 상가가 유치되기 어려운 경우가 있습니다. 또한, 상가의 입지나 크기, 시설 등이 현지 수요와 맞지 않아 임대 수요가 부족할 수도 있습니다
안녕하세요
상권의 공실률은 상권 내 집합 상가 비율이 높을수록, 상가가 과다 공급될수록, 지구단위 계획의 용도 규제가 강할수록 상승합니다. 신도시 상업용지 비율은 지속적으로 축소 중이지만, 과잉공급에 비싼 임대료로 공실률이 높다고 판단됩니다.
비싸기 때문입니다.
왜 비싸냐?
수요예측이 잘 못됐기 때문입니다.
예를들어 신도시가 들어서면 상가 앞으로 하루에 만명이 지나다닐것으로 봤으나 실제로는 그렇지 않은 경우가 많습니다.
그렇게 잘못된 예측을 가지고 높은 분양가에 분양이 되다보니 분양받은 사람들이 싸게 임대를 줄 수 없기 때문입니다.
10억에 분양을 받았는데 월 100만원 받을순 없으니까요.
그러다보니 계속해서 임대가 안되고 악순환이 지속되는 것입니다.
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안녕하세요 김영관공인중개사 입니다.
신도시는 말그대로 새로운도시 입니다. 보통 기존 도시보다 외각에 위치하다보니 임차인들이 들어와 상권을 형성하는데 시간이 다소 걸립니다.
신도시의 경우 말그대로 새롭게 조성된 도시이기 때문에 실질 수요자가 많지 않을 수 있습니다. 따라서 거주자가 많지 않기 때문에 상가 같은 경우는 섣불리 업체를 열었다가 장사가 안될 가능성이 높습니다. 이러한 리스크 때문에 상가 공실이 많을 수밖에 없습니다.
경기도 좋지 않고 고금리의 영향으로 부동산 시장 자체가 위축된데다가, 세종시의 경우 인구에 비해 상가가 지나치게 많이 공급되었고 최근 인구 증가율이 떨어지다보니 공실률이 올라간 것으로 보입니다. 동탄, 판교 등을 제외한 2기 신도시에도 인구 대비 과도한 상가의 공급으로 공실률이 높은데, 이동이 편리한 경우 신도시에서 서울로의 유입이 많아서 역시 공실률 증가의 원인이 될 수 있으니 상가투자시는 전체적인 상황을 잘 파악하고 투자를 해야 할 것으로 판단됩니다.