임대사업자 2채 모두 한꺼번에 매도시 양도세 문의

Question

2채 모두 보유기간은 2년이 넘습니다.

1. 임대주택 2007년 아파트 매수 후 지금까지 월세입자 거주중 (2020년 3월 8년 장기임대사업자 등록 _ 이미 의무임대기간 4년은 지나서 자진말소 가능) 2억3천 매수->현시세 4억5천만

2. 거주주택 2017년 아파트 매수 후 지금까지 거주중 4억2천만 매수->현시세 7억3천만

3. 두 아파트 모두 비조정지역

4. 두 아파트를 모두 팔고 좀 넓은 평수로 가고 싶은데, 임대사업자를 등록 했으므로 거주주택에 대해선 비과세라는 것을 알고 있습니다, 거주주택을 먼저 팔고 임대사업자 자진말소 후 마지막 남은 임대주택을 매도하고 싶은데, 두 아파트 모두 비과세가 가능한지요. 두 아파트 모두 보유 기간은 2년 이상입니다. 거주주택을 먼저 매도하니 마지막 아파트는 1주택이 되는데, 이미 거주주택에 대한 비과세 혜택을 받았으니 1채 남은 아파트도 바로 매도할시 비과세가 가능한지 궁금합니다.

5. 마지막 아파트 양도세 과세 여부와 만약 과세가 된다면 금액은 어느정도가 될지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

질문자님께서는 거주 주택과 장기임대주택을 보유하고 있는 경우로, 거주 주택을 양도할 때는 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

거주 주택은 2년 이상 보유, 2년 이상 거주, 장기임대주택은 임대 사업자 등록 후 5년 이상 임대입니다.

질문자님의 경우 거주 주택은 이미 비과세 적용을 받은 상태이므로, 임대주택을 양도할 때는 양도소득세 과세대상이 됩니다. 이때 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비, 장기보유특별공제, 양도소득기본공제를 차감한 금액에 세율을 적용하여 계산합니다.

양도소득세를 미리 계산해 보고 싶으신 경우에는 국세청 홈택스의 '양도소득세 미리 계산' 서비스를 이용하실 수 있습니다.