임차권등기명령을 신청하는 시점이 언제인가요 ?

Question

25/03/11 전세계약이 만료 되고, 만료일에 전세보증금을 돌려받지 못한다고 통보 받았습니다

1. 22/03/11에 최초 계약을 하여 2년 거주 중 재계약을 하지 않으려고 계약만료 3개월 전 집주인에게 재계약을 하지 않겠다고 최초 고지하였습니다.

2. 집주인은 새입자가 구해지지 않으면 전세보증금을 돌려줄 수 없다고 하였고, 전세보증금을 돌려 받지 못하게 되자 저희는 1년 계약서를 새로 작성 함

   (새로운 1년 연장 계약서에는 대출이자/관리비 등 집주인이 대납해줄 것을 요구하여 집주인도 동의하여 합의함)

질문1) 25/03/11 만료 기준으로 내용증명과 임차권등기명령 신청은 언제 하면 될까요?

질문2) 임차권등기명령 후 퇴거를 해야 하나요?

질문3) 경매로 넘어가서 변제 우선순위를 정할 때 새로쓴 1년 계약서의 효력이 있을까요 ? 최초 계약서의 전입신고 날짜로 유지되는 것 일까요 ?

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

대항력을 계속 유지하기 위해서는 임차권 등기명령 절차를 신청하고 등기가 된 이후에 이사를 하시는 것이 안전합니다. 계약 종료 이후에 보증금을 돌려 받지 못한 경우 즉 종료일 이후에 신청이 가능합니다.

대항력 여부는 신규 계약서의 내용을 추가로 확인해보아야 하는데, 변동이 크게 없는 경우라면 앞선 계약서의 대항력을 유지한다고 볼 여지도 있습니다. 추가 확인이 필요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.

1. 2025. 3. 11. 만료일 기준 2개월 전에 갱시거절통지를 했다면 만료일 다음날부터 할 수 있습니다.

2. 임차권등기명령신청은 임대차계약이 만료되었다는 것을 주장하는 것으로 결정문이 나오면 퇴거를 하는 것이 원칙입니다.

3. 기존 계약내용과 차임이나 기간등의 변동이 없어 유효하다고 할 것입니다.