공무원 겸직허가(부동산업 사업자등록) 필요 시점

Question

현재 공무원인데요.

생활형숙박시설 분양권을 구입하면서

2021년 6월에

사업자등록증 발급(부동산업, 비주거용 건물 임대업) 받았어요.

부가가치세 환급때문에 등록을 했고.

2025년 10월에 생숙이 완공되고 잔금을 치뤘어요.

현재 생숙에서 오피스텔 전환을 2026년 4월에 앞두고 있어요.

아직까지 월세 세입자를 받기위해 부동산에 임대로 내놓기만 했고, 월세를 한번도 받은 적이 없어요.

1. 분양되고 사업자등록증을 받기 전에 겸직허가를 받았어야 하나요?

2. 아니면 수익(월세)이 발생되기 전에 지금이라도 겸직허가를 받으면 괜찮을까요?

3. 아니면 1채이기 때문에 별도의 겸직신고가 없어도 될까요?

애타는 마음으로 질문드립니다. 관련 판례들을 근거로 답변을 주시면 감사하겠지만, 없다면 고견을 부탁드립니다.ㅠㅠ

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  질문 사안에서는 사업자등록 자체를 이미 마친 시점에서 겸직허가 필요성이 문제되며, 결론적으로는 수익 발생 여부와 무관하게 사업자등록을 통해 영리활동의 외형을 갖춘 시점에 겸직허가 대상이 될 소지가 큽니다. 다만 실제 임대수익이 발생하지 않았고, 현재까지 실질적 영업행위가 없었다는 점은 징계나 불이익 판단 시 중요한 참작사유가 됩니다. 지금이라도 겸직허가를 신청하는 것이 가장 안전한 대응입니다.

• 법리 검토
  공무원의 겸직 제한은 실제 수익 발생이 아니라 영리행위에 해당하는지 여부를 기준으로 판단됩니다. 부동산 임대업은 반복성과 계속성을 전제로 한 영리활동으로 분류되며, 사업자등록은 그 자체로 영리 의사 외형을 명확히 드러내는 요소입니다. 1채 여부는 원칙적으로 판단 기준이 아니며, 사업자등록을 통한 임대업 구조가 형성되었다면 겸직허가 대상이 됩니다.

• 시점별 위험도 평가
  분양권 취득 전 겸직허가를 받지 않은 점만으로 즉시 위법이 성립한다고 단정되지는 않으나, 사업자등록 시점에는 겸직허가를 병행하는 것이 원칙에 부합합니다. 아직 임대수익이 발생하지 않았고, 실제 임차인도 없는 상태라면 사후 허가 또는 소명으로 충분히 정리될 가능성이 높습니다. 오피스텔 전환 전 정비가 중요합니다.

• 실무 대응 전략
  현재 상태를 은폐하거나 유지하기보다는, 사업자등록 경위와 수익 미발생 사실을 명확히 기재하여 겸직허가를 신청하시고, 필요 시 사업자등록 정정 또는 말소 여부도 함께 검토하셔야 합니다. 향후 임대수익 발생 이후 적발될 경우 리스크가 커질 수 있습니다.