보증보험 안된 전세집이 역전세 상황입니다
현재 살고있는 전세집이 15400만원
집값이 13000만원인 상태인데 집주인이 돈이 없다는데 받을수 있는방법이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
위 주택은 역전세가 아니라 깡통전세 입니다, 역전세는 경매를 통해 보증금 전액을 돌려받을 가능성이 있으나, 깡통전세는 사실상 경매를 해도 보증금보다 높은 낙찰금액이 나오지 않기 때문에 경매를 해도 보증금에 대한 손실을 피하기 어렵습니다. 질문처럼 깡통전세가 된 상황에서는 보증보험을 통한 구상권청구가 가장 좋은 방법이나 보증보험조차 없다면 사실상 임대인의 경제적 능력이 회복되어 반환을 하지않는 이상 답을 찾기는 어려운게 현실입니다. 간혹 어쩔수 없이 매매를 택하는 경우가 있으나, 이는 방법으로써는 적절하지 않기 떄문에 일단 만기후 임차권등기신청후에 임대인과 반환에 대한 협의를 계속하시는것외에는 특별한 방법을 말씀드리기는 어려운 상황으로 보입니다.
전세값이 시세보다 높은 집을 깡통전세라고 하는데 이런 집은 보증보험에 가입되어 있지 않은 이상 보증금을 다 돌려받기 어려울 수 있습니다.
주인이 안주면 집을 경매에 넘겨서 낙찰대금을 받아야 하는데 시세가 1.3억이면 낙찰가는 1억 선이 될 것이고 그걸 받고 나가던가 해야 합니다.
만약 내가 선순위이면 낙찰자가 내 보증금을 떠 안아야 하기 때문에 낙찰 조차 잘 안될 것입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
역전세가 된 경우에는 현실적으로 보증금을 모두 돌려받기가 어려울 수 있습니다. 보증금을 돌려받기가 어려움이 확실한 경우에는 먼저 내용을 정리하여 내용증명을 보내고 계약종료에도 보증금을 받지 못하면 임차권등기명령으로 임차권을 등기하여 대항력(거주 + 주민등록)과 확정일지 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있게 하고 다른 세입자를 들일 수 없게 하여 임대인을 압박하여야 하는데, 반드시 퇴거를 하기전에 하셔야 합니다. 퇴거를 하는 순간 대항력과 확정일자를 상실하게 되므로 임차권등기가 이루어지기 전의 공백에 권리순위를 다투는 일이 벌어지게 되면 자칫 위험한 상황이 될 수도 있습니다. 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다. 임차권 등기명령에도 보증금을 반환하지 않으면 전제보증금 반환 소송을 하셔야 합니다.