토지 근저당권 말소 및 소유권이전 등기

Question

근저당권이 설정된 농지의 근저당 말소 조건으로소유자에게 농지의 소유권이전 받을 수 있나요?

소유자 "A"가 근저당권(1억 설정)을 변제 할 수 없어 근저당권자 "B" 에게 본인토지의 소유권을 이전하는 조건으로 근저당 말소를 원합니다. 공시지가와 토지가액은 1억에 터무니 없이 벗어나지 않습니다. 혹시 이런 경우 부동산매매로 봐야할까요? 그리고 가능할까요?

Answer 1

1. 결론 및 법적 성격
   근저당권자가 채무자의 변제 불능을 이유로 담보 부동산의 소유권을 이전받는 것은 법적으로 대물변제 또는 매매에 준하는 행위로 인정됩니다. 즉, 근저당 말소를 조건으로 소유권을 이전받는 것은 가능하지만, 그 행위가 채무면제의 대가로 토지를 이전받는 형태라면 실질적으로 매매에 해당합니다. 다만 채무액과 토지의 시가가 크게 차이 나면 불공정거래나 강박에 의한 법률행위로 무효가 될 위험이 있으므로, 거래의 실질과 금액이 객관적으로 타당해야 합니다.

2. 매매로 보는지 여부
   근저당권자가 채권을 포기하는 대신 토지를 이전받는 것은 금전채권을 대가로 부동산을 취득하는 것으로 평가되어 매매와 동일한 법적 효과를 가집니다. 따라서 대물변제의 성격을 가지더라도 실질적으로는 매매로 보게 되며, 부동산거래신고, 취득세, 등록세 등의 납세의무가 발생합니다. 특히 거래금액이 공시지가와 크게 다르지 않다면 통상 매매로 인정되지만, 시가보다 현저히 낮을 경우 조세회피나 채무자의 경제적 약점 이용으로 판단될 가능성이 있습니다.

3. 절차상 유의점
   근저당 말소와 소유권이전이 상호 조건인 만큼, 반드시 매매계약서 또는 대물변제합의서를 작성하여 양자의 권리·의무를 명확히 해야 합니다. 계약서에는 채무액, 소유권이전일, 근저당 말소 시점, 거래 목적 등을 구체적으로 기재하고, 공증이나 법무사 확인 절차를 거치는 것이 안전합니다. 등기 시에는 근저당 말소등기와 소유권이전등기를 동시에 신청해야 하며, 대금 정산이 아닌 채무소멸에 따른 이전이라는 점을 등기원인으로 기재해야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

기본적으로 소유권이 이전되는 상황이기 때문에 매매(실질적으로 대물변제)를 하는 상황으로 보아야 하겠습니다. 불가능하실 이유는 없습니다.

다만 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있기에 가급적 변호사와 대면 또는 전화상담을 거친 후 최종적인 판단을 하실 것을 추천드립니다.