아파트 매매계약서 특약에 꼭 넣어야 할 내용은 무엇인가요?

Question

아파트 매매계약을 앞두고 있는데 계약서의 기본 내용보다 특약을 어떻게 작성해야 하는지가 더 어렵게 느껴집니다. 잔금 전까지 발생한 하자나 누수, 기존 세입자의 퇴거 문제, 근저당 말소, 관리비·공과금 정산처럼 나중에 분쟁이 생길 수 있는 부분은 미리 특약으로 남겨두는 게 좋다고 들었습니다. 매수인 입장에서 꼭 확인해야 할 사항과 계약서 특약에 구체적으로 넣어두면 좋은 내용에는 어떤 것들이 있는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

의뢰인께서 매수인으로서 안전한 거래를 위해 특약을 고민하시는 점은 매우 현명한 판단으로 보입니다.

우선 잔금일 전후로 발생하는 누수 등 하자에 대해서는 잔금일로부터 6개월 이내에 발견된 중대한 하자는 매도인이 책임진다는 내용을 명시하는 것이 좋습니다.

근저당권과 관련해서는 잔금 지급과 동시에 매도인이 이를 말소하고, 이를 이행하지 않을 시 계약을 해제할 수 있다는 조건을 넣어야 합니다.

또한 세입자 퇴거 문제는 잔금일에 세입자가 전출하고 공실 상태로 인도받는 것을 원칙으로 하며, 관리비와 공과금은 잔금일을 기준으로 정산하여 매도인이 완납하도록 규정해야 합니다.

매도인이 이행하지 않을 경우 손해배상 예정액을 정해두는 것도 분쟁 예방에 도움이 될 수도 있습니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.