아파트 매매 계약서 특약 점검 부탁드려요
곧 아파트 매매 계약서를 작성 예정인데
특약 관련해서 추가로 넣으면 좋 을 만한 특약 있는지 점검 부탁드립니다!!
아래는 현재까지 넣을 특약사항입니다!
1. 본 부동산에 설정된 근저당권, 가압류, 가처분 등 모든 권리 제한은 매도인의 비용과 책임으로 잔금일 당일 말소 완료되어 야 하며, 말소 확인 후 잔금을 지급한다.
2. 잔금일 기준 이전에 발생하였으나 발견되지 아니한 누수, 결로, 구조적 하자 등 중대한 하자에 대하여는 잔금 이후라도 매도인이 민법상 하자담보책임을 부담한다.
3. 잔금일 이전 발생한 관리비 및 제세공과금 체납분은 매도 인이 전액 부담하며, 잔금 이후 발견 시에도 동일하다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
제시하신 특약은 권리말소, 하자책임, 관리비 정산이라는 핵심 위험요소를 적절히 반영하고 있으나, 실제 매매 분쟁에서 가장 빈번하게 문제 되는 인도 지연, 숨은 임차인, 등기부 외 권리, 특약 위반 시 제재 조항이 빠져 있어 보완이 필요합니다. 현 상태로는 잔금 이후 분쟁 발생 시 매수인 보호가 충분하다고 보기 어렵습니다.법리 검토
부동산 매매에서는 소유권 이전 자체보다 점유 이전과 권리 하자가 분쟁의 핵심이 됩니다. 민법상 하자담보책임은 해석 범위가 제한될 수 있으므로, 하자의 유형을 구체화해야 하고, 임대차관계나 점유권은 등기부에 드러나지 않아 특약으로 매도인의 보증 책임을 명시하는 것이 중요합니다. 또한 권리말소 불이행에 대한 제재 규정이 없으면 실효성이 떨어집니다.수사 또는 재판 대응 전략
추가 특약으로 잔금과 동시에 인도 완료 의무, 임대차·전입 사실 부존재 보증, 등기부 외 권리 부존재 보증, 특약 위반 시 계약해제 및 계약금 배액 반환 조항을 명시해 두는 것이 향후 소송 시 입증 부담을 크게 줄입니다. 중개대상물 확인·설명서 내용에 대한 매도인 책임 귀속 조항도 함께 두는 것이 안전합니다.추가 조치 또는 유의사항
계약 체결 전 전입세대열람, 관리비 완납 확인, 실제 점유자 확인을 반드시 병행하시고, 특약 문구는 추상적으로 쓰지 말고 책임 주체와 효과를 명확히 적시해야 합니다. 특약이 많아도 분쟁 예방 효과가 크다면 충분히 의미가 있습니다.