재계약 시점에 근저당 확인으로 인한 문의

Question

전세 재계약 시점 3개월 전부터 부동산을 통해 집주인께 재계약을 말씀드렸는데 집주인 측에서 별다른 말이 없었습니다. 그래서 재계약 시점 2주 전 묵시적 연장으로 생각하고 등기부등본을 떼보았더니 전세가의 95% 이상 되는 금액으로 근저당이 잡혀있었습니다.

2년 전 처음 입주했을 때 확정일자 및 전세보증보험을 들어두었고, 제가 집에 들어와서 산 지 1년 정도 지난 시점에 근저당이 잡혀있어 제가 선순위인 걸로 알고 있습니다. 집주인께 재계약을 원하니 재계약일 이전까지 근저당을 말소해달라 요청드렸는데 집주인은 기다려달라고만 하시네요.

근저당만 없다면 이어서 2년 재계약을 하고 싶지만... 근저당이 말소가 불가하다면 퇴거하는 것도 고려중입니다.

1. 집주인께 문자 등으로 계약 만료를 통보해야 하는 기간이 계약 만료 2개월 전으로 알고 있는데, 이와 같은 피치 못할 사유에 한하여 집주인과의 상호 확인만 있다면 종료 계약을 한다고 보았습니다. 맞을까요?

2. 근저당이 있으며, 재계약이 현재와 동일한 조건에서 이루어질 때, 확정일자를 다시 받는 경우에는 제가 후순위로 밀린다고 보았습니다. 이런 경우, 묵시적 연장으로 2년 재계약이 자동으로 이루어지니 저는 재계약 서류 등.. 그 어떤 서류도 작성하지 않고 이대로 이 집에 살면 될까요?

3. 혹시 2가 가능한 경우, 보증보험이 2년으로 되어있어 추가로 들어야 할 것 같습니다. 보증보험의 보증 기한은 재계약일로부터 2년으로 해두고 심사를 받으면 될까요?

4. 보증보험 갱신 시, 근저당 금액이 전세의 90% 이상인 경우에 갱신이 거절될 수 있다고 보았습니다. 제 경우에도... 갱신 거절 사유가 충분히 가능하겠죠..?

5. 현 시점(재계약 만료일 아직 안 됨, 근저당 말소 여부 불분명)에서 제가 할 수 있는 일이 있을까요? 최악의 경우를 가정하여.. 미리 서류를 떼거나 준비할 수 있는 게 있을까요?

6. 근저당이 잡혀있으니 집을 나와야 하는지, 제가 선순위이므로 이대로 묵시적 연장을 통해 2년을 더 살아도 되는지 판단이 어렵습니다.. 짧은 조언 부탁드립니다.

재계약일이 일주일도 남지 않은 시점이라... 다소 두렵습니다..

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  근저당이 임차인 입주 이후 설정되어 선순위가 유지되는 경우라도, 재계약 시점에 근저당 말소가 불확실하다면 묵시적 갱신을 무조건 선택하는 것은 위험합니다. 재계약 거절이나 종료 의사는 원칙적으로 기간 요건을 갖추어야 하나, 중대한 사정 변경에 대해 임대인과 합의가 있다면 종료로 정리할 여지는 있습니다.

• 법리 검토
  주택임대차보호법상 묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두가 기간 내에 갱신 거절 또는 조건 변경 의사를 표시하지 않은 경우에 성립합니다. 임차인이 입주 후 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 취득했다면 이후 설정된 근저당보다 선순위가 유지됩니다. 다만, 재계약서 작성과 함께 확정일자를 다시 받으면 순위가 새로 형성되어 후순위 위험이 발생할 수 있습니다.

• 재계약 및 묵시적 갱신 선택 기준
  근저당이 존속된 상태에서 동일 조건 재계약을 하면서 확정일자를 다시 받는 것은 권리상 불리할 수 있습니다. 묵시적 갱신이 성립한다면 기존 임대차와 동일한 조건이 유지되므로 추가 서류 작성 없이 거주 자체는 가능합니다. 다만 임대인의 명확한 갱신 의사나 말소 약속이 없다면 불확실성이 큽니다.

• 보증보험 관련 유의사항
  보증보험은 갱신 시점에 다시 심사가 이루어지며, 근저당 비율이 높을 경우 갱신이 거절될 가능성은 현실적으로 존재합니다. 선순위 여부와 무관하게 보험사의 내부 기준이 적용될 수 있으므로, 사전 문의 없이 갱신을 전제로 판단하는 것은 위험합니다.

• 현 시점에서의 대응 전략
  임대인에게 근저당 말소 기한과 재계약 의사를 서면으로 명확히 요구하고, 동시에 계약 종료를 대비해 내용증명, 등기부등본, 확정일자 증빙, 보증보험 관련 서류를 정리해 두는 것이 필요합니다. 보증보험 기관에 사전 심사 가능 여부를 확인하는 것도 중요합니다.

• 종합 판단 방향
  선순위라는 점만으로 장기 거주를 결정하기보다는, 근저당 말소 가능성과 보증보험 유지 여부를 기준으로 판단하셔야 합니다. 불확실성이 해소되지 않는다면 묵시적 갱신에만 의존하기보다 퇴거 선택지도 함께 준비하는 것이 안전합니다.