고민상담
아무래도깜찍한황새
부동산 직거래 시 등기부등본 확인 외에 꼭 챙겨야 할 주의사항은 무엇인가요?
안녕하세요! 제가 궁금한게 있어서 질문드려요!
부동산 직거래 시 등기부등본 확인 외에 꼭 챙겨야 할 주의사항은 무엇인가요?
답변주시면 감사하겠습니다! 좋은하루보내세요!
2개의 답변이 있어요!
신분증 대조: 주민등록증 또는 운전면허증을 받아 등기부등본상 소유자의 이름·주민번호와 일치하는지 확인하세요.
진위 확인: 정부24(1382번)나 경찰청 교통민원24(182번)를 통해 신분증의 위조 여부를 검증합니다.
대리인 계약 시: 소유자의 인감도장이 찍힌 위임장, 최근 3개월 이내 발급된 인감증명서(용도: 부동산 매매/임대차 위임용), 대리인의 신분증을 반드시 확인하고, 실제 소유자와 직접 통화하여 위임 사실을 재차 확인해야 합니다.
2. 점유자 및 임대차 관계 확인 (실거주/매매 공통)
전입세대확인서 발급: 주민센터에서 '전입세대확인서'를 요구해 해당 집에 선순위 임차인이 살고 있는지 확인합니다.
확정일자 부여현황: 선순위 보증금 규모를 파악해 매매가 대비 부채 비율이 높지 않은지 검토합니다.
3. 세금 체납 및 미납 내역 확인
국세·지방세 완납증명서: 집주인의 세금 체납으로 집이 압류되거나 당해세로 인해 보증금 변제 순위가 밀리는 것을 방지하기 위해, 계약 전 국세/지방세 완납증명서 제시를 요구하세요.
공과금 정산: 전기, 수도, 가스, 관리비 등 이전까지의 공과금이 정산되었는지 입주 당일 정산 영수증을 확인합니다.
4. 거래대금 송금 방식
소유자 명의 계좌 입금: 계약금, 중도금, 잔금 등 모든 거래대금은 반드시 등기부등본상 소유자 본인 명의의 계좌로만 입금해야 합니다. (대리인이나 배우자 계좌 입금 금지)
계좌주 이름 일치 확인: 송금 전 수취인 이름을 정확히 대조하세요.
5. 특약사항 작성 및 현장 점검
시설물 및 누수 점검: 집안 내부의 누수, 곰팡이, 난방 상태, 옵션 포함 여부를 직접 방문하여 점검하고 사진이나 동영상으로 기록을 남깁니다.
특약 문구 삽입:
"잔금 지급 및 등기 신청 완료 시까지 등기부등본상 권리 변동(근저당 설정, 압류 등)을 발생시키지 않는다. 위반 시 계약은 무효로 하고 배액 배상한다."
"누수 등 숨은 하자에 대해서는 잔금 지급 후 [O개월] 이내 발견 시 매도인(임대인)이 보수한다."
6. 잔금 지급 당일 재확인
잔금을 입금하기 직전 인터넷등기소에서 등기부등본을 다시 발급받아, 계약일부터 잔금일 사이에 새로운 근저당이나 가압류가 설정되지 않았는지 최종 확인하세요.
채택된 답변1. 계약 당사자(소유주) 본인 확인
신분증 대조: 계약 체결 시 반드시 실물 주민등록증이나 운전면허증을 확인하고, 등기부등본상의 소유자와 일치하는지 꼼꼼히 대조해야 합니다.
대리 계약 시: 소유주가 직접 나오지 않고 대리인이 나온 경우, 인감증명서가 첨부된 위임장(소유주 인감도장 날인)과 대리인의 신분증을 확인하고, 소유주와 직접 통화하여 의사를 재확인해야 합니다.
2. 건축물대장 및 토지대장 확인
위반건축물 여부: 등기부등본에 나타나지 않는 불법 증축이나 위반건축물 여부를 확인하기 위해 건축물대장을 반드시 열람해야 합니다. (위반건축물일 경우 전세대출이나 향후 매매에 제약이 생길 수 있습니다.)
토지·건물 일치 확인: 토지와 건물의 소유자가 동일한지, 지번이나 면적이 실제와 일치하는지 대장을 통해 교차 검증합니다.
3. 실제 권리관계 및 미납 세금 확인
국세·지방세 납부증명서: 계약 전 매도인(임대인)의 국세 및 지방세 납부증명서를 요구하여 체납 세금이 없는지 확인해야 합니다. 세금 체납으로 인해 압류나 경매가 진행되면 보증금이나 매매대금을 보호받지 못할 수 있습니다.
임대차 계약의 경우(확정일자 및 전입세대열람): 다가구주택 등의 경우 선순위 보증금이 얼마인지 파악하기 위해 전입세대열람내역을 확인하여 다른 세입자의 권리 관계를 점검해야 합니다.
4. 안전한 대금 지급 및 특약 작성
계좌 송금 원칙: 계약금과 잔금은 반드시 등기부등본상 소유주 명의의 계좌로 직접 송금해야 합니다. (타인 명의 계좌나 현금 지급은 피해야 합니다.)
특약사항 명시: "잔금 지급일까지 등기부등본상 권리 변동이 없어야 하며, 위반 시 계약을 무효로 하고 배액을 배상한다" 등의 안전장치 특약을 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.