안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.
1. 우선 선생님께서 문의하신 주택 전세는 보통 실무적으로 전세계약과 전세계약에 기초한 임대차계약으로 나눠져 있습니다.
1) 전세계약은 전세권설정등기를 마친 후 등기부등본에 기록이 되는 형태이고, 그에 기초한 임대차계약은 전입신고 및 확정일자를 받음으로써 대항력 및 우선변제적 효력이 발생하는 형태입니다.
2) 전자는 물권이며, 후자는 성질상 물권적 효력이 있는 채권입니다.
3) 물권은 누구에게나 대항할 수 있는 권리이지만, 채권은 그 특정 상대방에게만 대항할 수 있는 권리입니다. 물권적효력이 있는 채권은 그 대항할 수 있는 범위가 확장된 것 뿐이죠.
2. 전세권은 특약으로 제한을 하지 않은 이상 전전세가 가능합니다. 즉, 양도 또는 임대가 가능하다는 뜻입니다.
1) 전세권설정자의 동의를 별도로 받을 필요는 없습니다.
2) 원전세권자는 전전세권자와 원전세권에 기초한 존속기간 및 전세금을 초과하지 않는 범위 내에서 전전세계약을 할 수 있습니다
3. 전세계약에 기초한 임대차계약은 전자와 다릅니다.
1) 임대차계약 자체가 채권이기 때문에, 주변에 대항할 힘을 갖추려면 임대인의 동의를 꼭 받아야 합니다.
2) 임대인 동의 하에 전자와 동일한 방향으로 기존 임대차 존속기간 및 임대료를 초과하지 않는 범위에서 전대차계약이 가능합니다.
4. 전전세권 또는 전대차계약의 존속기간이 만료가 되어도 전세권 또는 기존의 임대차계약의 존속기간은 만료되지 않지만, 그 반대로 전세권 또는 기존 임대차계약의 존속기간이 만료가 되면 그 즉시 전전세 또는 전대차계약의 존속기간은 만료가 됩니다.
5. 마지막으로 질의하신 내용은 사실상 불가능한 행위는 아니지만, 법적으로 불리하게 적용될 수도 있습니다.
1) 일시적으로 숙박료를 받는 행위는 숙박업종사자들의 특권입니다.
2) 즉, 제가 판단했을 때 생활숙박시설을 제외하고는 전세권자가 숙박업 사업자등록 등을 하지 않는 이상, 누군가가 법적으로 문제를 제기할 경우에는 보호를 받지 못할 것으로 보입니다. 또한 전세권자의 숙박업 등록이 가능할 지에 대해서는 확답이 어렵습니다.
3) 2)와 관련된 자세한 문의를 원하실 경우 전세권설정자(또는 임대인)과 대동하여 관할 세무서 등, 행정기관에 문의를 하여 주시기 바랍니다.
저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.
이상입니다. 감사합니다.