전세 연장시 전세 계약서 재작성 관련 문의

Question

임대인, 세입자 둘 다 현재 전세보증금 변동 없이 그대로 계약 갱신 희망합니다. (26년 4월 2년 만기)

1) 계약서는 다시 쓸 예정인데, 만기일 즈음에 재작성 하나요?

2) 전세계약서 재작성시 보통 부동산에 수수료는 얼마나 지급하나요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  보증금과 차임 변동 없이 전세를 연장하는 경우에는 기존 계약을 그대로 두고 갱신 합의만 해도 효력에는 문제가 없습니다. 다만 분쟁 예방과 보증금 보호를 위해 계약서를 다시 작성하는 것이 실무상 더 안전하며, 재작성 시점은 만기 무렵 또는 갱신 합의가 명확해진 시점에 진행하시면 됩니다.

• 법리 검토
  전세 계약은 기간 만료 전후에 당사자 합의로 갱신할 수 있고, 계약서를 다시 쓰지 않아도 묵시적 갱신이나 합의 갱신이 성립할 수 있습니다. 그러나 계약서를 재작성하면 갱신 조건, 기간, 보증금 동일 여부가 명확해져 향후 분쟁 시 입증에 유리합니다. 갱신 계약서는 신규 계약과 달리 기존 계약의 연장 성격으로 이해됩니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  분쟁 가능성을 줄이려면 재작성한 계약서에 기존 계약의 연장임을 명확히 기재하고, 보증금과 차임이 동일하다는 점, 갱신된 임대차 기간을 분명히 두는 것이 중요합니다. 확정일자도 다시 받아 두시면 보증금 보호 측면에서 도움이 됩니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  부동산 중개를 통하지 않고 당사자 간 작성도 가능하며, 중개를 이용할 경우 수수료는 협의로 정해지는 경우가 많습니다. 법정 상한이 문제 되는 구조는 아닙니다.