오수 누수로 긴급 이사 후 집주인 대응 방법 및 절차 문의
안녕하세요.
서울에서 거주 중인 외국인 임차인입니다. 현재 오수 누수 사고로 인해 긴급히 이사를 진행하고 있어, 집주인과의 대응 방법 및 향후 절차에 대해 조언을 구하고자 합니다.
사건 경과를 간략히 정리하면 다음과 같습니다.
2026년 1월 13일 저녁, 집 바닥에서 물이 역류하는 누수가 발생했습니다. 늦은 시간이었기 때문에 집주인에게 전화로 상황을 알렸고, 이후 사진과 영상을 촬영해 메시지로 전달했습니다. 해당 공간에서는 도저히 숙면이 불가능하여 그날 밤은 다른 곳에서 숙박했습니다.
다음 날 아침 다시 집에 가보니 물의 양이 더 늘었고 색도 노랗게 변해 있었으며, 시간이 지나면서 소변·배설물과 같은 오수 냄새가 집 전체에 퍼졌습니다. 위생 및 건강상 매우 위험한 상태라고 판단되었습니다. 이후 수리 기사 3명이 차례로 방문했고, 모두 누수 문제라고 설명했습니다.
집주인은 서울에 없다는 이유로 직접 현장을 확인하지 않았고,
“정확한 원인을 먼저 알아야 한다”,
“이런 사고는 처음이라 원인 파악이 필요하다”,
“여관에서 지내라”, “나가도 된다”는 말만 반복하며
실질적인 대안이나 긴급 지원은 제공하지 않았습니다.
또한 보증금 전액은 지금은 지급할 수 없고,
약 200만 원만 먼저 지급한 뒤 나머지는 추후 지급하겠다고만 말하고 있으며,
구체적인 지연 사유나 확정된 지급 일정은 제시하지 않고 있습니다.
저는 더 이상 해당 주택에 거주할 수 없어
어제 이미 새로운 집과 계약을 체결했고,
오늘 중으로 제 개인 자금으로 새 집 보증금을 지급해야 하는 상황입니다.
이번 이사 비용, 임시 숙박비, 침수된 의류·소파·러그 등 물품 피해는
모두 해당 주택의 하자로 인해 불가피하게 발생한 비용입니다.
저는 가능하다면 이 문제를 법원까지 가기보다는
집주인과의 협의를 통해 원만하게 해결하고 싶습니다.
그러나 집주인이
“이번 사고가 처음이므로 정확한 원인을 찾을 때까지는
보증금을 지급하지 않는 것이 정상적인 처리 방식”이라는 취지로
반환을 계속 미루고 있어,
이와 같은 대응이 실제로 법적으로 허용되거나
일반적으로 인정되는 관행인지에 대해 큰 의문이 있습니다.
이러한 상황에서 다음과 같은 점들에 대해 조언을 부탁드립니다.
1. 오수 누수로 거주가 불가능해진 경우, 임차인은 보증금을 받지 못했더라도 먼저 이사할 수 있는지, 그 권리는 어떻게 보호되는지요?
2. 집주인이 “원인 파악 전에는 보증금을 줄 수 없다”며 반환을 지연하거나 일부만 지급하겠다는 주장은 법적으로 정당한지요?
3. “사고가 처음이기 때문에 원인을 찾을 때까지 보증금 지급을 보류한다”는 대응이 실제로 정상적이거나 허용되는 처리 방식인지요?
4. 현재 단계에서 집주인에게 어떤 방식과 내용으로 연락·통보하는 것이 가장 적절한지요?
5. 계약을 중개한 부동산 중개사무소에 먼저 연락해 중재를 요청하는 것이 효과적인지, 아니면 바로 임차권등기명령·지급명령 등 법적 절차를 진행하는 것이 나은지 알고 싶습니다.
6. 침수된 물품 피해와 긴급 이사 비용에 대해서도 함께 손해배상을 청구할 수 있는지요?
외국인으로서 관련 절차에 익숙하지 않아 상황이 더욱 어렵게 느껴집니다.
현실적으로 가장 효과적인 대응 순서와,
집주인과의 협의 과정에서 특히 주의해야 할 점을 중심으로
조언해 주시면 감사하겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
오수 누수로 인해 위생·안전상 정상적인 거주가 불가능해진 경우 임차인은 보증금을 모두 반환받기 전이라도 긴급 이사를 선택할 수 있으며, 이는 임차인의 귀책으로 평가되지 않습니다. 임대인의 하자로 주거 목적이 달성될 수 없는 상태라면 계약 해지와 동시에 보증금 전액 반환 의무가 발생하고, 원인 규명을 이유로 반환을 지연하는 주장은 정당화되기 어렵습니다.법리상 임차인의 이사 및 권리 보호
민법과 주택임대차보호법의 기본 구조상 임대인은 임차 목적물을 사용·수익에 적합한 상태로 유지할 의무를 부담합니다. 오수 역류와 악취로 생활이 불가능한 경우 이는 중대한 하자로 평가되며, 임차인은 즉시 계약 해지 의사표시를 하고 퇴거할 수 있습니다. 보증금 미수령 상태에서 이사를 하더라도 임차권등기명령 등을 통해 대항력과 반환청구권을 보전할 수 있습니다.보증금 일부 지급 및 지연 주장에 대한 평가
임대인이 “원인 파악 전 지급 불가” 또는 “일부만 선지급”을 주장하는 것은 법적 근거가 약합니다. 하자의 발생 원인이 건물 관리 영역에 있다면 그 자체로 임대인의 책임이 성립하며, 보증금은 임차인의 채권으로 즉시 반환 대상입니다. 사고가 처음이라는 사정은 반환 지연의 정당한 이유가 되지 않습니다.현재 단계의 대응 절차
우선 계약 해지 의사와 보증금 전액 반환 요구, 손해 발생 사실을 내용증명 등 서면으로 명확히 통지하는 것이 필요합니다. 중개사무소를 통한 중재는 임대인의 태도 변화 가능성이 있을 때 의미가 있으나, 반환 지연이 지속된다면 임차권등기명령, 지급명령 등 법적 절차를 병행하는 것이 실효적입니다.손해배상 범위 및 유의사항
침수로 훼손된 가재도구, 임시 숙박비, 긴급 이사 비용은 임대차 목적물 하자와 상당인과관계가 인정되는 범위에서 손해배상 청구 대상이 됩니다. 사진·영상, 수리기사 의견, 지출 영수증을 정리해 두는 것이 중요하며, 감정적 협의보다는 법적 기준에 따른 정리된 요구가 필요합니다.