집수리비 일부를 강제로 빼고 전세금 반환한 집주인 고소할 수 있나요?
집주인이 수리비 명목으로 일부를 비용 영수증도 없이 임으로
측정해서 강제로 제하고 반환하였습니다. 액수는 30만원으로 적지만 도저히 화가나고 억울해서 그냥 둘 수가 없습니다.
그동안 상황에 대해 아래와 같이 정리해봅니다. 저는 임차권등기명령, 보증금반환청구소송, 주거침입으로 고소를 하고 싶은데 가능한 상황인지 봐주시고 이외에 계약서 내용에 계약상 내용에 불이행이 있을경우 계약 해제에 따른 계약금(300만원)을 손해배상으로 상대방에게 청구할 수 있다. 적혀있는데 손해배상 청구할 수 있는 상황인지 봐주시면 감사하겠습니다.
1차. 묵시적 갱신상태에서 해지의사를 밝히고 6월 말경 후임계약자가 나타났다는 부동산으로부터 연락을 받았으나 갑작스런 집주인의 계약진행 거부로 예정대로 이사를 못가게되었음. 이로 인해 기존 거래하던 부동산도 손을 때고 해당 상황에 내용증명 보냄.(집주인이 2명인데 1명은 수취인불명으로 반환됨)
2차. 임대보증금 반환일인 9월 말, 집주인의 사정으로 1/2만 반환이 되고 기한을 10월 말까지로 조정해줌. 이로인한 예정된 이사계획 및 자금 계획의 2차 피해를 입음.
3차. 10/28 퇴거요청으로 짐 정리를 위한 용달을 불렀으나 비밀번호가 교체되어있고 집주인과 통화가 안됨. 알고보니 도어락이 망가졌단 이유로 사전 동의없이 도어락을 교체하고 비밀번호 변경한 후 얘기를 안해주고 오히려 우리 탓을 함.
이로인해 용달비 등 물질적, 정신적 3차 피해를 입음.
4차. 약속된 퇴거일인 11/1에 퇴거 절차를 밟았으나 약속된 전세금반환이 일부 이루어지지 않고 집수리비용을 요구하는 등 악의적인 행동과 임의적으로 수리비를 측정하여 그 금액을 제외한 전세금만 반환함. 이로인한 물질적, 정신적 4차 피해를 입음.
또한 집주인의 집수리 비용을 집관리가 안되서 곰팡이가 쓸고 도어락이 고장났다며 세입자에게 요구하는 바, 집주인이 주장하는 집수리비용 청구는 통상적 소모에 따른 손상이 아닌 고의적 훼손일 경우에 해당하나 아래의 이유로 고의적 훼손이라 보기 어렵다고 생각함.
- 곰팡이로 인한 도배는 세입자의 관리 부실이 아닌 지붕에 물이 새서 발생한 사안으로 이는 부동산 및 집주인도 알고 있었음.(지붕수리를 문제삼아 후임세입자를 거부하였고 이에 대한 음성녹음파일 있음) 그동안 곰팡이로 인한 불편함을 감수하였으나 이로인해 할머니(실질적 거주자) 건강상태가 악화되었고 절차에 따라 퇴거 요청을 하였음. 건물에 대한 문제는 집주인이 책임져야하는 것은 기본적인 사항으로 약속된 퇴거일에 현 세입자에게 문제를 삼는 것으로 보아 악의적인 집주인의 행동으로 의심됨.
- 도어락 훼손은 세입자의 부주의나 고의로 파손된 것이라고 보기 어려움. 세입자의 이사 통보 후 집주인의 요구로 지붕수리사, 도배사, 부동산중개업자 등 수시로 집을 드나들었으나 도어락의 문제는 없었으며 세입자의 문제로 파손되었다면 세입자에게 문제삼는게 먼저인데 어떤 상황 전달 및 얘기도 없이 집에 무단으로 들어와 도어락을 교체했다는 점, 이후 비밀번호까지 교체 후 공유하지 않아 세입자가 물질적 피해를 입었다는 점, 이 상황에 대해 사과도 없고 비용 얘기도 없다가 퇴거일에 수리 비용을 요구했다는 점에서 집주의의 의도가 의심됨.
1. 집주인 고소 가능 여부
사기죄: 집주인이 처음부터 전세금을 돌려줄 의사나 능력이 없었음에도 계약을 체결했다면 사기죄가 성립할 수 있습니다. 하지만 이를 입증하기는 쉽지 않습니다. 집주인의 재정 상황, 계약 당시의 발언 등 여러 증거를 종합적으로 검토해야 합니다.
횡령죄: 집주인이 정당한 이유 없이 수리비 명목으로 전세금 일부를 반환하지 않은 경우 횡령죄가 성립할 수 있습니다. 특히 영수증도 없이 임의로 수리비를 측정했다는 점은 횡령죄를 주장하는데 유리한 증거가 될 수 있습니다.
주거침입죄: 집주인이 사전 동의 없이 도어락을 교체하고 비밀번호를 변경하여 질문자님의 주거에 침입한 행위는 주거침입죄에 해당할 수 있습니다.
2. 임차권등기명령, 보증금반환청구소송 가능 여부
이미 이사를 갔지만 전입신고를 하지 않고 짐을 남겨둔 상태라면 임차권등기명령 신청이 가능합니다. 임차권등기명령은 임차인이 주택의 인도와 주민등록 전출을 마치지 않고도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도입니다.
집주인이 전세금을 반환하지 않거나 일부만 반환한 경우 보증금반환청구소송을 제기할 수 있습니다.
3. 손해배상 청구 가능 여부
계약서에 "계약상 내용에 불이행이 있을 경우 계약 해제에 따른 계약금을 손해배상으로 청구할 수 있다"는 조항이 있다면, 집주인의 계약 불이행으로 인해 발생한 손해를 배상받을 수 있습니다. 질문자님의 경우, 집주인의 계약 진행 거부로 인해 이사를 가지 못하게 되었고, 이로 인해 추가적인 비용이 발생했으므로 손해배상 청구가 가능할 수 있습니다.
집주인의 불법행위(예: 주거침입, 횡령)로 인해 발생한 손해에 대해서도 손해배상 청구가 가능합니다.
집주인과의 대화 내용 녹음, 사진 촬영, 내용증명 발송 등을 통해 증거를 확보하는 것이 중요합니다.