안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산 취득가격은 실제취득가->매매사례가->감정가->환산취득가->기준시가 순으로 적용합니다. 따라서 실제사례가와 매매사례가을 확인할 수 없을 경우 감정가액, 감정가액을 받지 않았다면 환산취득가액을 적용합니다.

환산취득가액은 양도가 x 취득당시기준시가/양도당시기준시가로 취득가액을 산정합니다. 특별한 조건은 없고, 양도와 취득 당시의 기준시가를 잘 적용하시면 됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 임현상세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

질문 1)
환산취득가액은 어떻게 산정되거나 결정되나요?

환산취득가액은 매도시 매도가액을 기준으로 매도부동산의 매도시기준시가와 취득시기준시가의 비율데로 취득원가를 역산합니다.

즉 매매가액*취득시기준시가/매도시기준시가=환산취득가액으로 계산이 되는 것입니다.

질문2)
그리고 환산취득가액으로 매수가격을 인정받기 위해서는 어떤 조건이 필요한가요?

환산취득가액을 적용하여 양도세신고를 하기위해서는 취득원가자료들이 멸실되거 분실되어 취득원가가 확인되지 않아야 합니다

만약 취득계약서등이 분실되었지만 등기부등본등에 과거취득가액이 기재되어 있다면 취득가액이 확인되는 것으로 판단되는것으로 환산취득가액을 적용하여 양도세를 신고하실수는 없을 것입니다

감사합니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문상철 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 양도가액 * 취득당시 공시지가 / 양도당시 공시지가로 환산취득가액을 계산합니다.

2. 환산취득가액의 산정은 실가, 매매사례가액, 감정가액을 구할 수 없는 경우 적용하는 것입니다. 일반적으로 실가의 확인이 현실적으로 어렵다면 적용하면 됩니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이민기 회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

원칙적으로 실지거래가액으로 하도록 되어있다. 하지만 예외적으로 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 및 환산가액을 적용한다.

취득가액을 확인할 수 없는 경우에 실무적으로 환산취득가액 적용이 가능함니다

1. 환산취득가액 산식

소득세법 시행령 176조의 2 ②항에 의거 환산취득가액의 산식은 아래와 같다.

2. 필요경비

양도차익을 산정함에 있어서 기타 필요경비는 실제 지출된 금액을 적용하는 경우와 필요경비 개산공제액을 적용하는 경우 등 두가지 방법이 있다.

즉, 취득가액을 실지거래가액으로 계산하는 경우에는 기타필요경비도 실지 지출된 금액으로 계산하는 것이지만 취득가액을 환산취득가액으로 계산하는 경우에 기타필요경비는 필요경비 개산공제액을 적용하는 것이다. 이러한 필요경비 개산공제액은 소득세법 시행령 163조 ⑥항에 의거하여 취득시 기준시가에 법에서 정한 일정비율을 곱하여 계산할 수 있다. (환산취득가액에 일정비율을 곱하는 것이 아님에 유의)

따라서 취득가액을 환산취득가액을 적용하는 경우에는 법에서 정한 개산공제액을 적용받기 때문에 실제로 지출된 일체의 경비는 추가로 공제될 수 없다.

실무를 하다보면 간혹 필요경비 개산공제를 취득시점과 관련한 비용으로 보아 양도시점에서 발생한 중개수수료 혹은 세무수수료 등은 경비로 공제할 수 있는 것으로 오해하는 경우가 있지만 개산공제액 자체가 취득단계, 보유단계, 양도단계에서 발생할 수 있는 경비에 대하여 법에서 일률적으로 정한 것이기 때문에 일체의 경비는 공제할 수 없는 것이다.

3. 환산가액보다 자본적지출액 등이 큰 경우

소득세법 97조 ②항 2호 단서에 의거하여 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액을 적용하는 경우에 환산가액과 필요경비개산공제액의 합계액과 자본적지출액 및 양도비의 합계액 중 큰 금액으로 선택할 수 있다.

예를 들어 환산취득가액과 개산공제액의 합계액이 5천만원이었고, 납세자가 실제로 지출한 자본적지출액과 양도비의 합계액이 7천만원이었다고 가정한다면 양도차익을 계산할 때 필요경비로 공제하는 금액을 7천만원으로 납세자가 선택할 수 있는 것이다.

다만, 자본적지출액과 양도비 합계 금액을 선택한 경우 환산취득가액에 자본적지출액과 양도비를 합한 금액을 공제하는 것이 아니라 자본적지출액과 양도비 합계 금액만 공제한다는 것에 유의해야 한다.

4. 상속 또는 증여로 취득한 자산 양도시 취득가액 계산

소득세법 시행령 163조 ⑨항에 의거 상속 또는 증여로 취득한 자산의 취득가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 상증세법상 평가방법에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 의제하고 있다.

즉, 상기의 조문을 해석한다면 상속 또는 증여받은 자산은 곧 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당하는 것으로 볼 수 있기 때문에 환산취득가액 등은 적용할 수 없는 것이다.

다만, 예외적으로 소득세법 시행령 176조의 2 ④항에 의거하여 의제취득일(1985.1.1.)이전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함)을 양도하는 경우의 의제취득일 현재의 취득가액은 다음의 금액 중 큰 금액으로 한다.

ㄱ. 의제취득일 현재 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액

ㄴ. 취득당시 실지거래가액이나 매매사례가액, 감정가액이 확인되는 경우로서 해당 자산의 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액

즉, 소득세법 시행령 176조의 2 ④항 조문은 상속 또는 증여받은 자산의 경우도 포함하고 있기 때문에 의제취득일 이전에 취득한 상속 혹은 증여로 취득한 자산의 취득가액은 환산취득가액이 적용될 수 있음으로 해석될 수 있는 것이다.

5. 양도당시 기준시가 산정특례

소득세법 시행령 164조 ⑨항에 의거하여 다음 각 호에 해당하는 가액이 토지 등의 기준시가 보다 낮은 경우에는 그 차액을 토지 등의 기준시가 등에서 차감하여 양도 당시 기준시가를 계산한다.

1호. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우의 그 보상액과 보상액 산정의 기초가 되는 기준시가 중 적은 금액

즉, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용이 발생하여 양도소득세를 계산할 때 취득가액을 확인할 수 없어 환산취득가액을 적용하는 경우 양도시 기준시가에 대한 별도의 특례 규정이 있는 것이다.

이는 수용되는 경우 양도당시 기준시가가 보상시기에 따라 달라지는 문제가 있고 경우에 따라서는 보상가액이 양도시 기준시가에도 미치지 못하여 납세자에게 불합리하다는 점을 보완하기 위한 취지로 마련된 조문이다.