부동산PF 대출에 대해서 궁금합니다
작년에 2금융권 저축은행들의 부도위험기사 이슈가 된적이있는데 PF대출은 도대체 언떤형식에 대출이며 새마을 금고가 뉴스에 자주나오는 이유도 같은 맥락인지 알고 싶습니다
PF대출은 일반부동산 대출과 차이가 있습니다. 일반 부동산 대출은 담보물이 이미 완공되고 거래사례가 있기 때문에 대출한도를 명확하기 계산하고 그 범위에서 금융기관이 대출을 실행합니다.
그러나 PF대출은 아무것도 없는 땅에 또는 매입하고자 하는 땅에 대한 사업 계획를 갖고 금융기관을 찾아가서 대출을 요청하는 대출입니다. 즉 향후 분양 등 사업성을 근거로 대출를 받는 구조입니다.
문제는 이런 전문적인 대출을 새마을금고가 할 수 있는 능력이 안되는데 무작적 돈(이자)만을 생각하여 대출을 해 줘서 문제의 PF사업자의 증가로 새마을금고에 영향을 주고 있는 것입니다.
부동산 PF 대출, 또는 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)은 부동산 개발 프로젝트를 위해 자금을 조달하는 방식입니다. 이 방식은 건축주나 사업주의 신용이나 담보를 고려하지 않고, 프로젝트의 사업성과 수익성을 평가하여 대출을 결정합니다.
간단히 말하면, PF 대출은 주택담보대출이나 신용대출과 같이 담보나 신용에 기준을 두지 않고, 사업계획서를 통해 프로젝트의 가치와 사업성을 평가하여 자금을 대출해주는 상품입니다. 이는 건설 프로젝트의 자금 조달을 위한 운영자금 프로젝트 금융상품으로 볼 수 있습니다.
새마을 금고가 뉴스에 자주 나오는 이유는 그들이 부동산 PF 대출을 활발하게 활용하고 있기 때문일 수 있습니다. 이 금융상품은 부동산 개발을 준비하는 분들에게 반드시 알아두어야 하는 중요한 금융 도구입니다. 새마을 금고가 이를 활용하여 지역 사회의 부동산 프로젝트를 지원하고 있을 가능성이 높습니다.
PF 대출은 프로젝트의 성공 가능성과 사업성을 중점으로 평가하며, 기본적으로 다음과 같은 절차를 따릅니다:
1. 사업부지 매입 또는 사업지 선정
2. 사업계획서 작성 (예상 수지 분석자료 및 현금 흐름표 포함)
3. 사업부지 매매 시 잔금대출 실행
4. 사업부지 인허가 서류 발행
5. 설계사무소 건축설계도면 제작
6. 시공회사 선정
7. 주관사 혹은 PF 대출 취급 금융기관 및 신탁사 섭외
8. 금융권 대주단 결성
9. 대출 취급조건 협상 및 대출 약정 체결
10.사업 진행
11.분양 이후 분양대금 회수1.
이와 같은 절차를 통해 부동산 PF 대출은 프로젝트의 성공을 위한 중요한 자금 조달 방법 중 하나입니다.
PF대출이란 특정 프로젝트나 사업을 위해 자금을 빌려주는 대출 방식입니다. 주로 건설이나 개발 프로젝트에 사용되며 프로젝트가 성공하여 수익이 나야 대출금을 갚을 수 있습니다. 이 때문에 프로젝트가 실패하면 대출을 갚지 못할 위험이 커집니다.
새마을금고가 뉴스에 자주 나오는 이유도 이와 관련이 있습니다. 새마을금고는 여러 금융 서비스를 제공하는데 PF대출을 많이 하다 보니 프로젝트가 실패할 경우 부도 위험이 커집니다. 그래서 작년에 2금융권 저축은행들의 부도 위험이 이슈가 되었습니다.
질문해주신 PF 대출에 대한 내용입니다.
PF는 Project Financing의 약자로 PF 대출의 특징은 바로 다른 특정 담보를 통해서 대출이 일어나는 것이 아니라
프로젝트 그 자체가 담보가 되어서 대출일 일어난다는 것입니다.
즉, 미래에 진행될 부동산 프로젝트 자체가 대출의 근거가 되는 셈입니다.
이런 PF 대출을 많이 그리고 자주한 곳이 새마을 금도이기 때문에 뉴스에 자주 나오게 됩니다.
안녕하세요
대부분의 기업대출은 담보물건을 잡고 담보가에 몇%에 해당하는 금액을 대출해주게 됩니다
따라서 부실대출이 발생하여도 해당 물건을 매각하여 손실을 보전합니다
반면에 pf대출의 담보는 미래에 지어질 건물에 대한 수익성을 담보로 하기 때문에 건물이 지어지고
분양이 되기 전에는 사실상 담보가 없는 대출입니다.
즉 매우 위험한 대출이지만 금융권에서 대출을 취급하는 이유는 이자가 높아 수익률이 높기 때문입니다.
이러한 대출이 부동산경기 위축으로 부실이 터지다 보니 문제가 커지게 된 것입니다.
감사합니다.
안녕하세요.
PF는 프로젝트 파인낸싱의 줄임말입니다. 그니까 대출내는건데 신용보다는 그 프로젝트의 가능성을보고 빌려주는 것입니다. 건설사들도 돈 되는 건설을 하고 싶은데 자본금도 그만큼 되기도 힘들고, 다 자기회사 신용만으로 땡겨오기도 힘들고, 또 그러면 재무재표에 부채가 엄청많은걸로 나오기 때문에... 프로젝트 그니까 사업으로 돈을 빌립니다.
이번에 강남쪽에 땅이 하나 비게됐는데 여기 아파트 지으면 분명히 분양 다되고 돈 다 회수할거다. 그때 돈 갚을테니 빌려줘 이렇게 합니다. 그러면 은행에서 보고 잘될거 같으니까 빌려주는겁니다. 이거를 여러개 해놓고 아파트 막 짓는거죠.
근데 지금처럼 미분양나서 안팔리면 건설사는 돈 없고, 빌린 돈도 은행에 못갚게 됩니다. 그러면 파산하게 되는 것입니다ㅠ
감사합니다.
PF 대출과 관련하여 PF 대출은 당장의 현금 흐름이 아닌 미래의 현금 흐름을 예상하여 대출해주는 것으로 사업이 완공되지 못하는 등 한다면 대출 이자 등도 받기 어렵게 되는 등 하기에 이에 따라서 문제가 된 것입니다.
부동산 PF의 경우는 향후 사업성과 현금흐름을 바탕으로 대출을 발생시키는 방법입니다. 단, 최근 시공사와의 공사비 상상승으로 착공이 진행되지고 않고, 또한, 분양부진으로 사업성이 떨어지면서 부동산 PF의 부실이 심화되고 있습니다. 특히 2금융권의 경우 대부분 선순위가 아닌 중후순위에 투자하여 상대적으로 노출된 리스크가 더 크고, 특히, 그동안 새마을금고는 부동산 PF에 집중투자하면서 리스크가 매우 높은 상황입니다.
부동산 pf대출은 부동산 개발 사업을 할때 자금을 대는 수단입니다.
예를 들어 아파트를 짓는다고 할때
처음에 토지를 확보해야하는데 이때는 사업이 엎어질 위험성이 큽니다.
이때는 브리지론이라고 고율의 이자를 받는 대출을 받아서 진행합니다.
일단 토지를 확보하면 사업 안정성이 높아집니다.
그때 토지 확보 후 건물을 올릴때 받는 대출이 PF대출입니다.
보통 2금융권 저축은행이나 새마을금고 같은 곳에서 대출을 받습니다.
그런데 부동산 경기가 어려워지고, 건설사들도 어려워지자 부동산 PF대출이 부실우려가 커지고 금융당국에서 관리를 하는 것입니다. 그런데 새마을금고는 금융당국 소관이 아니라 행정안전부 소관이라 규제와 감독 수준이 달라서 더 큰 문제소지가 있을수 있습니다. 부실에도불구하고 이번에 엄청난 배당을 해서 논란이 되었습니다.