상속 받은 시골상가주택 매도 시 세입자 및 세금 관련

Question

상속 받은 시골상가주택 매도 시 세입자 및 세금 관련안녕하세요, 2년 전에 상속받은 집이 있는데 집 매수자가 나타나서 팔려고 합니다.관련해서 질문드립니다! ㅠㅠ[집 관련]- 상속받은집 : 시골 면소재 2층상가주택 (공지시가 건물+토지 약 3억5000천) (1층에 상가3호실, 2층에 투룸2호실, 주인집용1호실 -> 1층 소형상가호실 외 전부 임차상태)- 상속일자 : 23/6/26- 상속지분 : 어머니와 자녀 공동상속- 매도일자 : 25/09월 중 예정 (현재 가계약금 받았고 담주쯤 매매계약서 작성+계약금 받을 예정)[양도소득세 관련]- 어머니 : 상속시점, 매수시점 전부 상속받은 집만 1주택 소유- 자녀 : 상속시점에는 상속받은 집만 1주택이였으나 25년4월 혼인신고를 하였고 25년 8월 남편명의로 집을 구매한 상태.1. 매수할 사람이 세입자 그대로 승계하는데, 현 세입자들에게 집 매수 사실을 알릴 의무가 있나요? 2.세입자 그대로 승계면 현재 세입자들 보증금 반환 하는것도 다 가져가는거죠?3. 어머니는 1주택 비과세 혜택이 맞는거죠?4. 자녀는 자녀 본인은 1주택 비과세이나 매도시점 현재 남편명의로 집이 있습니다. 그러면 양도소득세가 발생하는걸까요...??ㅜㅜ5. 양도소득세가 발생한다면 시골 면소재 상속주택은 기준가격이 어떻게 되는걸까요? 상속받은 당시 공시지가인지 시세인지 (시세 경우 인근에 비슷한 유형으로 확인 가능)6. 현재 자녀가 남편집 세대주 아래에 세대원으로 되어 있는데, 이거를 어머니 세대주 아래 세대원으로 이동해도 양도소득세 발생할까요...??- 상속받을때 당시, 현 당시 시세보다 훨 싸게 파는건데 이제 양도소득세가 어떻게 될지 걱정입니다 ㅠㅠ - 공시지가를 기준으로 할 시 차익이 좀 발생하여 양도소득세가 많이 나올 수 있을 거 같은데 어떻게 할 수 있는 방법이 없을까요?ㅜㅜ

황상하 · Accepted Answer

안녕하세요. 황상하 세무사입니다.(1) 세입자에게 임대인이 바뀐다는 사실을 알려야 할 것으로 보입니다.(2) 보통 상환해야 하는 보증금이 있는 경우 이를 반영하여 매매가액을 차감하게 됩니다. 보증금과 관련된 내용은 반드시 매매계약서에 포함되어야 합니다.(3) 제시해주신 사실관계로는 상가부분 절반, 주택부분 절반인 건물로 보입니다. 주택부분과 상가부분의 연면적이 같은 경우라면 상가부분은 주택에 해당하지 않아 상가부분에 대해서는 비과세가 적용되지 않는 것입니다. 구체적으로 연면적을 따져봐야 할 부분입니다.(4) 일시적 2주택에 해당하는 것으로 보아 비과세가 적용될 수 있겠습니다. 그러나 상속주택 중 상가부분에 대해서는 비과세가 적용되지 않을 가능성이 있습니다.(5) 거래상대방이 특수관계인이 아닌 경우로서 시세보다 저가양도하는 경우라면 양도가액은 시가가 아니어도 됩니다. 시가의 30%보다 낮은 가격으로 저가양도시 매수자에게 증여세가 발생할 수 있습니다.(6) 세대 변동은 양도소득세 납세의무에 영향이 없을 것으로 보입니다.귀하께서 문의주신 사항은 구체적인 사실관계가 필요한 사안으로 정확한 상담을 위해서는 가까운 세무사 사무소에 방문하여 보실 것으로 권해드립니다.감사합니다.