보증금 최우선 변제액을 못받는 경우도 있나요?
집을 계약할 때 근저당+선순위보증금이 매매가액의 70%이하면 안전하다고 들었습니다.
제가 3000만원으로 계약을 진행한다고 할 때, 3000만원이 소액보증금으로 최우선변제액에 해당되는데, 그러면 위의 금액이 넘어가도 보장이 되는 걸까요?
아니면 최우선변제액도 전부 못받을 가능성도 있는 걸까요?
안녕하세요. 윤관열 변호사입니다.
최우선변제 요건 충족 여부
최우선변제를 받기 위해서는 임차인이 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖춰야 합니다. 대항력은 임대차계약서 작성 후 주민등록 전입신고와 확정일자를 통해 확보됩니다. 이러한 요건을 충족하지 못했다면 최우선변제 보호를 받을 수 없습니다.부동산 경매 대금 부족
경매 또는 공매로 집이 처분될 때 매각 대금이 근저당, 선순위채권, 경매비용 등을 충당한 후 남는 금액이 부족하면 최우선변제액도 받을 수 없게 됩니다. 즉, 최우선변제는 보장이 아닌 경매 낙찰 대금에서 우선적으로 지급되는 권리일 뿐, 매각 대금이 부족하면 일부 혹은 전부를 받지 못할 수 있습니다.근저당 및 선순위 보증금 비율 초과
최우선변제는 근저당권자보다 우선적으로 변제받을 권리를 가지지만, 근저당과 선순위 보증금의 합계가 집값을 초과하면 실제로 변제를 받기 어려워질 가능성이 있습니다. 예를 들어, 근저당과 선순위 보증금이 매매가의 70%를 초과하면 경매 낙찰 대금으로 소액보증금을 지급할 여력이 부족할 수 있습니다.지역별 최우선변제액 한도 초과
지역별로 최우선변제액과 소액보증금 기준은 법으로 정해져 있습니다. 예를 들어, 수도권과 비수도권의 기준이 다를 수 있으니, 계약 당시 해당 지역의 최우선변제액 한도를 확인해야 합니다.
사건 접수부터 마무리까지 직원이 아닌 변호사만이 의뢰인과 직접 소통하는 법률사무소 조이의 윤관열 변호사입니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 김진우 변호사입니다.
소액보증금액이 건물의 가치 자체를 넘어서는 경우가 아니라면 특별히 문제가 되지 않습니다.
다만 만약 경매낙찰가액이 3000만원 미만이 될 경우에는 문제가 될 수 있는 부분은 주의하셔야 합니다.