부동산등기에 공신력을 인정하지 않는 이유가 따로 있나요?

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 홍성호법무팀장입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

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예 최근에 부동산을 매수했는데 진짜 주인이 나타나서 부동산도 뺐기고 돈도 못찾아서 사회문제가 된적이 있었죠.

법원이 부동산 등기부를 보고 매수한 사람을 보호하지 않는 이유는 법이 등기부 보다는 진정한 원소유자의 권리를 더 보호하기 때문입니다.

자 민법을 봅시다.

제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

위 규정을 보면 등기는 물권변동(소유권 변동은 물권변동의 한 종류입니다)의 효력요건으로 하고있고 특별히 다른 공신력은 주고 있지 않습니다.

즉 실제 소유권 유무가 우선이고 등기는 하나의 효력요건일 뿐이지 절대적인 공시의 기능이 있지는 않다는 말입니다.

실제 소유권을 가진자로부터 매수해야 소유권을 가질수 있지 소유권없이 형식적 등기만을 가진 사람으로부터 매수한다고 온전한 소유권을 무조건 줄수 없다는 의미입니다.

그럼 등기믿고 거래한 사람이 손해보는건 불공평한게 아닌가란 의문이 있을수 있는데요.

꼭 그렇지 않습니다. 예를한번 보시죠ㅡ

실제 유사한 사례가 많은데요.

만약 질문자가 강남에 10억짜리 아파트를 가지고 있다고 칩시다. 그런데 신용불량자인 질문자의 배우자가 질문자 몰래 질문자의 인감도장과 신분증을 훔쳐서 부동산계약서를 위조하고 매도용 인감증명서도 허위로 대리발급해서 배우자가 자기 이름으로 등기했다 칩시다.

그리고 그 아파트를 시세대로 A에게10억에 팔고 현금챙겨서 도망간 경우를 봅시다.

이때 질문자가 이 사실을 알게되서 아파트를 되찾을때

1. 공신력이 없는 현행법하에서는 질문자가 아파트를 A로 부터 되찾게됩니다. A는 소유권을 잃고 사기꾼인 신용불량자인 배우자로부터 10억을 되돌려받아야 됩니다.

2. 공신력을 주는 걸로 법인 바뀐다면 질문자는 A로부터 아파트를 찾을수 없고 직접 배우자로부터 10억을 배상 받아야 합니다.

두 경우 다 배우자가 그 사이 10억을 다 쓰거나 꽁꽁 숨긴경우 고스란히 어느 한쪽은 10억을 날리게 됩니다.

1,2번중 어느 쪽이 공정해보이시나요?

현재법은 질문자를 보호하고 있고 등기에 공신력을 주면 A를 보호하게 됩니다. 이건 입법적 선택이지 어느것이 반드시 옳다고는 할수 없는 문제입니다.